LA PUBLICITÉ FONCIÈRE À L’AUBE DE L’ORDONNANCE N° 2024-562 DU 19 JUIN 2024

Épisode 1

– Publication des avant-contrats de vente immobilière

PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

AUJOURD’HUI :

Dès lors que la promesse synallagmatique de vente constatée par acte authentique a la valeur de vente au sens de l’article 1589 du Code civil, fût-elle assortie de conditions suspensives, sa publication est obligatoire en vertu de l’article 28, 1°, a) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 lequel soumet à publicité foncière :

« 1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ».

Lorsque la promesse synallagmatique de vente valant vente prévoit un transfert de propriété différé, bien qu’elle n’emporte pas mutation, elle demeure soumise à publicité foncière sur le fondement de l’article 28, 2° du décret du 4 janvier 1955, s’agissant d’un acte dressé « distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer ».

DEMAIN :

L’ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 modifiant et codifiant le droit de la publicité foncière ne modifie pas ces solutions. En effet, l’article 710-22 du Code civil, dans sa version qui résultera de l’ordonnance, soumettra à publication « les actes et les décisions judiciaires et, le cas échéant, des juridictions administratives, assortis ou non d’une condition, relatifs à la titularité d’un droit réel immobilier ou qui affectent ou sont susceptibles d’affecter l’existence, l’usage ou la disposition de ce droit, ou la désignation de l’immeuble sur lequel il porte ou encore la désignation des personnes ». Les promesses synallagmatiques de vente valant vente, qu’elles soient ou non, assorties de conditions et qu’elles prévoient ou non, un transfert de propriété différé, demeureront ainsi soumises à publication.

Naturellement, seules les promesses synallagmatiques de vente valant vente, qui sont constatées par acte authentique, peuvent être présentées à publication, le nouvel article 710-29 reprenant la règle qui figure à l’actuel article 710-1 du Code civil selon laquelle les actes sous signature privée ne peuvent donner lieu à publication et ce, quand bien même ils auraient été déposés au rang des minutes du notaire avec reconnaissance d’écriture et de signature.

Il faut néanmoins souligner que le nouvel article 710-31 prévoit que « les actes reçus par les officiers publics ou ministériels étrangers et les décisions judiciaires étrangères peuvent donner lieu à publication s’ils sont exécutoires en France ou s’ils ont été déposés au rang des minutes d’un notaire exerçant en France, qui contrôle alors les conditions de leur acceptation ou de leur reconnaissance ». Il sera donc opportun, dans le cadre d’un épisode à venir, de nous interroger sur les nouveautés liées à la publication des actes étrangers.

LE CARACTÈRE OBLIGATOIRE DE LA PUBLICATION :

On notera que le nouvel article 710-27 prévoit – à l’instar de ce que prévoit déjà l’article 32 du décret du 4 janvier 1955 – que les notaires qui reçoivent ou dressent un acte soumis à publication, ont l’obligation de procéder à la publication de cet acte. Si l’article 710-27 ne reprend pas la précision qui figure aux termes de l’article 32 du décret du 4 janvier 1955 selon laquelle le notaire doit procéder à cette publication « indépendamment de la volonté des parties », il semble néanmoins, en l’absence d’exception prévue par le texte, que le notaire ne puisse déroger à la règle et qu’une dispense de publication par les parties serait dès lors, tel que cela est déjà le cas, inefficace.

En ce sens on peut relever que l’article 710-39 issu de l’ordonnance du 19 juin prévoit que le défaut de publication, la publication tardive, incomplète ou erronée engagent la responsabilité du notaire tenu d’accomplir cette formalité dans les conditions prévues aux articles 1240 et 1241 du Code civil.

PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE

AUJOURD’HUI :

Si l’article 37, 1 du décret du 4 janvier 1955 prévoit la possibilité de publier la promesse unilatérale de vente, cette publication facultative est néanmoins uniquement destinée à l’information des usagers ; ce qui ne la rend pas opposable aux tiers.

DEMAIN :

L’ordonnance du 19 juin 2024 modifie l’effet de la publication de la promesse unilatérale de vente, laquelle, bien que toujours facultative, permettra de rendre la promesse unilatérale de vente opposable aux tiers (Art. 710-28 et 710-32 de l’ordonnance n° 2024-562).