Un arrêt de la Cour de cassation, en date du 7 février 2019, vient d’opérer un revirement de jurisprudence relativement à la question de l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la vente d’un lot issu de la subdivision d’un lot plus important. En effet, suivant l’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, « En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ». A cet égard, pendant de nombreuses années, les notaires ont ainsi fait conclure les actes de division et de cession sans avoir attendu la décision de l’assemblée générale » car « a priori, il ne résultait nullement de la lettre de ces textes que l’approbation par l’assemblée de la nouvelle répartition des charges était un préalable obligatoire à l’aliénation des lots issus de la subdivision » (J. Lafond, De la jurisprudence à la pratique notariale, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 25, 23 Juin 2006, 1223).
Cependant, deux décisions de la Cour de cassation en date du 2 février 2005 (Terrier-Lavirotte, Division de lots de copropriétés et approbation par l’assemblée générale de la répartition des charges : les nouvelles contraintes résultant des arrêts de la Cour de cassation du 2 février 2005 : Cahiers du Cridon de Lyon, n° 44-2005, p. 23 et s.) avaient mis un coup d’arrêt à cette possibilité, estimant qu’à défaut d’approbation de la répartition des charges entre les lots provenant de la division par l’assemblée générale, la division elle-même était inopposable au syndicat.
Les conséquences de cette inopposabilité de la vente au syndicat se traduisait par le fait que l’acquéreur du lot issu de la subdivision ne pouvait pas être convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires et que le vendeur restait débiteur des charges de copropriété. C’est sur ce dernier point que la Cour d’appel avait jugé que « la SCI restait débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division ».
De telles solutions ont toujours été critiquées (D. Sizaire, Division d’un lot : mesures de rétorsion, Constr. – Urb. n° 2, févr. 2000, 35 ; A. Lebatteux et C. Jobelot, Opérations immobilières en copropriété : maîtriser les risques contentieux, Opérations Immobilières n°97 du 11 juillet 2017 ; sur la demande de suppression de ce contrôle formel de l’assemblée, v. Entretien avec Jacques Lafond, Loyers et Copropriété n° 11, Novembre 2007, entretien 1].
Dans l’arrêt de cassation de la Cour de cassation, rendu sur le visa des articles 11 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967, la Cour de cassation énonce :
De la sorte, même dans le cadre de la subdivision d’un lot, on en revient au régime commun de la copropriété, à savoir que :
