QUELLE EST L’ASSIETTE FONCIÈRE PRISE EN COMPTE POUR L’INSTRUCTION D’UNE DIVISION PRIMAIRE ?

La division primaire, appellation issue d’une note technique de 1978 est une alternative au lotissement. L’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme énonce alors que :

Ne constituent pas des lotissements […] et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager :

1. a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Ce principe se justifie par l’idée d’éviter la superposition de contrôles inutiles. En effet, dès lors que l’Administration contrôle le devenir du terrain détaché au moyen d’une autorisation déjà obtenue (et non simplement demandée, la division foncière n’intervenant qu’après la délivrance de l’autorisation), pourquoi surveiller l’opération initiale de détachement.

Dans son ancienne formulation (R. 315-2-d jusque 2012  et l’intervention du décret du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme), l’ancien texte indiquait que l’opération immobilière, autorisée par le propriétaire « diviseur », devait être réalisée « sur une partie de sa propriété ». Cette précision était inutile puisqu’ainsi que le faisait remarquer Damien DUTRIEUX : « l’article visant une division, il était évident que l’opération ne concernait pas la totalité du terrain ! » (Une nouvelle définition de la division primaire ?  – Libres propos par Damien DUTRIEUX, JCP N n° 43-44, 26 octobre 2012, act. 925) fut interprété par certains comme une autorisation de déposer le permis de construire sur une partie de l’unité foncière (C. BARTOLOMÉO, Faut-il encore conclure des actes sous « division primaire » ? : Defrénois 2012, art. 40543.). L’orthodoxie (DUTRIEUX précité) commandait pourtant que le permis ne puisse être demandé que sur la totalité de l’unité foncière, dès lors que n’était pas prévu de dérogation, à l’instar du lotissement ou tant le permis d’aménager  (depuis 2007 C. urb., art. R. 441-1 et R. 441-4)]  que la déclaration préalable  (depuis 2012 C. urb., art. R. 441-9) le permettent. Néanmoins, l’on trouvait relativement récemment un arrêt de CAA  (CAA Lyon 12 novembre 2013, n° 13LY00584, Construction-Urbanisme janv. 2014, comm. 4, obs. L. SANTONI RDI 2014, p. 130, note P. SOLER-COUTEAUX) qui considéra au contraire avec l’assentiment de la doctrine qu’il fallait prendre en compte le détachement à venir.
C’est cette controverse que le présent arrêt vide en estimant que l’assiette du permis valant division primaire était bien celle de la totalité de cette unité, même si l’administration était avertie de la division à venir parce que le pétitionnaire l’indiqua au cartouche 5.2 du formulaire « cerfa » de demande de permis de construire. Il  en ira alors logiquement de même, à défaut d’intuitivement, pour le permis modificatif  qui devra être instruit, en dépit de la division foncière intervenue, sur l’unité foncière originelle. Dès lors, il nous semble que la DAACT devrait elle aussi être instruite à l’aune de cette même unité foncière originelle. Cette solution, inspirée de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme (cf. conclusions du rapporteur public) pourrait alors ne s’appliquer, comme en l’espèce, qu’à compter du moment où plusieurs bâtiments doivent voir le jour, mais la formulation de l’arrêt invite bien à en généraliser le principe. C’était donc bien à l’échelle de la totalité de l’unité foncière et non de la seule surface détachée que les règles des articles 9 (emprise au sol),12 (stationnement) et 13 (traitement des espaces libres) du PLU devaient être instruites.