Actu professionnelleINTERDICTION D’ACHETER FRAPPANT LES MARCHANDS DE SOMMEIL

[voir aussi FAQ, CSN 19 mars 2020]

QUE FAIRE SI LE NOTAIRE N’A PAS LA CERTITUDE DE L’ABSENCE DE CONDAMNATION DE L’ACQUÉREUR ?

L’article L. 551-1 du CCH dispose que le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement vérifie si l’acquéreur ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l’objet de l’une de ces condamnations. A cette fin, le notaire interroge l’ADSN, qui demande consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’acquéreur au casier judiciaire national automatisé. Lorsque l’acquéreur a fait l’objet d’une telle condamnation, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. Dans ce cas, le maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé le bien en est informé. Toutefois, l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation au profit d’un acquéreur ayant fait l’objet d’une condamnation définitive à cette peine peut toutefois être signé si l’acquéreur atteste, dans l’acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l’acte de vente et l’attestation sont notifiés à l’administration fiscale par le notaire.

On déduit de cette règle que l’avant-contrat peut toujours être signé même si l’information sur l’absence de condamnation n’est pas obtenue, mais que l’acte authentique de vente ne peut, en principe, être signé que si le notaire a accompli la formalité auprès de l’ADSN et qu’il a eu en retour l’information de l’absence de condamnation de l’acquéreur. A défaut, l’acte établi serait nul s’il s’avérait que l’acquéreur a été condamné en tant que marchand de sommeil.

L’indication que le bien est destiné à l’occupation personnelle de l’acquéreur, ne permettrait pas de résoudre la difficulté, puisque, outre qu’elle doit correspondre à la réalité, elle n’est envisagée que dans l’hypothèse où le notaire est informé de la condamnation de l’acquéreur… Or, la problématique est celle du défaut d’information du notaire.

RECEVOIR QUAND MÊME LA VENTE ?

Cela étant, à ce jour, il ne semble pas qu’un notaire ait déjà rencontré un acquéreur ainsi condamné. Dès lors, si le notaire est dans l’impossibilité factuelle d’obtenir l’information de l’ADSN, on pourrait admettre qu’exceptionnellement, il reçoive l’acte authentique en se contentant de la déclaration sur l’honneur de l’acquéreur qu’il n’a jamais été condamné en tant que marchand de sommeil.

QUELS RISQUES ?

Evidemment, en procédant ainsi le notaire ne respecte pas scrupuleusement les exigences liées à ses fonctions, il risque une sanction disciplinaire. De plus, si la déclaration de l’acquéreur était mensongère, l’acte serait annulable… Mais, il faut apprécier les risques… Les instances professionnelles ne devraient pas manquer d’être favorables au notaire prudent, mais soucieux de ne pas bloquer les ventes dans l’intérêt de ses clients. En outre, les cas d’acquéreurs condamnés sont anecdotiques…

Alors, soyons pragmatiques tant que durera la période de risques sanitaires majeurs et de restrictions des libertés d’aller et de venir : une vente pourrait être reçue en se contentant d’une déclaration sur l’honneur de l’acquéreur, si le notaire peut justifier de l’impossibilité de fait d’accomplir la formalité auprès de l’ADSN

DAVID BOULANGER
(DIRECTEUR DU CRIDON NORD-EST)

Cette note est extraite du document diffusé par le CSN aux notaires de France et élaboré avec la collaboration active des CRIDON.