On se rappelle que l’article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique mentionné à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation (NOR : LOGL2134220D) dispose que, en cas de vente, les logements soumis à l’obligation d’audit énergétique prévue à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation sont :
1° Depuis le 1er septembre 2022, les logements qui appartiennent aux classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° A compter du 1er janvier 2025, ceux qui appartiennent à la classe E au sens de ce même article ;
3° A compter du 1er janvier 2034, ceux qui appartiennent à la classe D au sens de ce même article.
Apparaît, en cette fin d’année 2024, la question de savoir si un audit énergétique devra être établi dans le cas d’un avant-contrat de vente régularisé jusqu’au 31 décembre si l’acte authentique de vente interviendra en 2025 lorsque le bâtiment est classé en E au titre du DPE.
La solution résulte également de l’article 3 du décret n° 2022-780 précité. Il dispose que les logements soumis à l’obligation d’audit énergétique sont ceux qui font l’objet d’une promesse de vente, telle que définie à l’article 1589 du Code civil ou, à défaut de l’existence d’une telle promesse, d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du Code civil.
Ainsi, dès lors qu’une promesse synallagmatique de vente valant vente – compromis de vente – est établie avant le 1er janvier 2025 même si l’acte authentique de réitération de la vente intervient après cette date relativement à un logement classé E, l’audit énergétique ne s’impose pas. Toutefois, si l’avant-contrat contient une clause prévoyant que tout nouveau diagnostic qui serait rendu nécessaire par la loi serait fourni à l’acquéreur, une telle stipulation pourrait être interprétée comme dérogeant à la règle susvisée et imposant, par l’effet de la convention des parties, l’audit énergétique. Il convient de la bannir.
En revanche, si une promesse unilatérale de vente est établie et que l’option n’est levée qu’à compter du 1er janvier 2025, l’audit énergétique s’imposera pour les logements appartenant à la classe E. On retiendra également cette interprétation dans l’hypothèse (rare en pratique) d’une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente établie en 2024 mais suivie d’une vente conclue en 2025.
Puisque la date intéresse les parties dans leurs rapports réciproques, elle fait foi par elle-même. Elle n’a pas à être certaine au sens de l’article 1377 du Code civil.
Par ailleurs, dès lors qu’un droit de rétractation (art. L. 271-1, CCH) aura été purgé mais qu’ensuite l’audit énergétique serait fourni, se pose la question de savoir s’il faut repurger la faculté de rétractation de l’acquéreur (et non lui ouvrir un délai de réflexion lequel est exclu en présence d’un avant-contrat). On peut hésiter. Cependant, l’opinion majoritaire est de considérer que la fourniture de l’audit ne constitue pas une modification substantielle dès lors que l’information quant à la situation énergétique de l’immeuble a été parfaitement délivrée à l’acquéreur dès l’avant-contrat par le DPE. En conséquence, il n’y aurait pas, sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions, à repurger la faculté de rétractation de l’acquéreur (sur ces questions v. aussi : FAQ Audit énergétique, CSN, janv. 2024).
David BOULANGER
(DIRECTEUR GÉNÉRAL DU CRIDON NORD-EST)