Actu professionnelle10 AOÛT 2020 : EFFECTIVITÉ DE L’ÉTUDE GÉOTECHNIQUE PRÉALABLE À LA VENTE DE TERRAINS À BÂTIR !

Afin de lutter contre les risques liés au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a introduit un corps de règles dans les articles L. 112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Spécialement, elles visent à imposer aux vendeurs de certains terrains non bâtis constructibles la fourniture d’une étude géotechnique préalable aux acquéreurs. On remarquera qu’une obligation similaire apparaît lors de la conclusion de contrats ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements. D’ailleurs, des techniques particulières de construction seront parfois imposées (art. L. 112-23, CCH). Ces études deviennent des accessoires du titre de propriété de l’immeuble. Elles le suivront lors de ses futures mutations successives.

On précisera que l’article 8 de l’ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020 déplace, à droit constant, les règles dans les articles L. 132-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. La nouvelle codification entrera en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’état, et au plus tard le 1er juillet 2021.

Les obligations légales ont été complétées par un décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 dont les dispositions sont codifiées aux articles R. 112-5 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. On a également eu le décret n° 2019-1123 du 25 novembre 2019 relatif aux techniques particulières de construction qui devront parfois être mises en œuvre (art. R.112-10, CCH ; relativement à cette règle, on attend encore un arrêté d’application définissant les techniques de construction permettant d’atteindre les objectifs visés).

L’entrée en vigueur des obligations avait été fixée au 1er janvier 2020. Cependant, l’arsenal législatif et réglementaire devait être complété par divers arrêtés destinés notamment à déterminer les zones concernées et le contenu des études. Malgré certaines hésitations chez les interprètes et les praticiens, sauf à être devin, on voyait mal comment mettre en œuvre une étude géotechnique si on ne connaît pas précisément les secteurs où elle doit s’appliquer et, a fortiori, ce qu’on doit y trouver !

Tout débat est dorénavant clos : un arrêté du 22 juillet 2020 définit le contenu des études (JORF 6 août – voir) et un second arrêté daté du même jour (JORF 9 août – voir) détermine les critères d’évaluation de l’exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement et les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. La carte contenant le zonage est disponible sur le site Géorisques (http://www.georisques.gouv.fr/).

Dans l’hypothèse de la vente de terrains non bâtis constructibles, l’obligation pèse sur le vendeur. C’est un diagnostic préalable. Toutefois, ne sont visés que :

  • D’une part, les terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables permettent la réalisation de maisons individuelles. Peu importe alors la destination immédiate du bien pour l’acquéreur, seule compte la potentialité de pouvoir édifier une maison individuelle. L’approche est objective.
  • D’autre part, le terrain doit être situé dans une zone considérée comme exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols dont l’exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.

On remarquera que la durée de validité de l’étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué. Toutefois, l’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, mentionnée au deuxième alinéa de l’article L. 112-22 et au 1° de l’article L. 112-23, n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée (art. R.112-8, CCH).

Enfin, l’étude géotechnique préalable fournie par le vendeur est annexée à la promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges.

 

On ajoutera que, selon les principes applicables aux diagnostics préalables aux ventes d’immeubles, lorsqu’un avant-contrat contenant consentement définitif du vendeur préexiste à l’entrée en vigueur d’une nouvelle obligation, le vendeur n’a pas légalement à le fournir au moment de l’acte authentique puisque ses obligations sont définitivement fixées au moment où il a consenti.

DAVID BOULANGER
(DIRECTEUR GÉNÉRAL DU CRIDON NORD-EST)