Le droit de préemption du preneur rural demeure soumis à plusieurs conditions légales prévues à l’article L. 412-5 du code rural : ancienneté de trois années dans la profession agricole, participation effective et permanente aux travaux de l’exploitation, surface plafonnée en propriété. Le texte ajoute que le preneur ayant préempté « devra exploiter personnellement le bien conformément aux exigences des articles L. 411-59 et L. 412-12 du même code » (C. rur., art. L 412-5).
La difficulté tenait à la temporalité de ces exigences : les conditions tirées de l’article L. 411-59 — la régularité au regard du contrôle des structures et l’obligation d’exploitation personnelle pendant neuf ans — devaient-elles être satisfaites dès l’exercice du droit de préemption ou seulement après l’acquisition ?
La jurisprudence n’offrait pas une lecture parfaitement cohérente. Certaines décisions semblaient rapprocher qualité d’exploitant et régularité administrative (Cass. 3e civ., 17 févr. 2010, n° 09-10.474 ; Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.410), tandis que d’autres refusaient d’ériger l’irrégularité administrative en cause immédiate de privation du droit de préemption (Cass. 3e civ., 17 févr. 2010, n° 09-10.756).
L’arrêt du 2 avril 2026 tranche.
Dans cette affaire, une SCEA avait exercé son droit de préemption sur des parcelles grevées d’un pacte de préférence. Le bénéficiaire du pacte contestait la validité de l’exercice par le preneur de son droit de préemption, au motif que la société ne justifiait pas de sa régularité au regard du contrôle des structures et ne démontrait donc pas sa capacité à satisfaire aux exigences de l’article L. 411-59.
La Cour de cassation rejette l’argument et affirme que les articles L. 412-5 et L. 412-12 « ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 ».
L’apport est majeur : la Cour distingue désormais les conditions immédiates d’exercice du droit de préemption et les obligations postérieures à l’acquisition, qui figurent au bout des renvois de texte. Ces obligations ne disparaissent pas ; elles changent de temporalité.
Les apports de cet arrêt sont nombreux.
Jusqu’alors, l’incertitude entourant l’article L. 411-59 conduisait le notaire à s’interroger sur l’étendue des vérifications à effectuer avant de notifier la vente au preneur au titre de son droit de préemption. Or, apprécier la capacité future du preneur à exploiter personnellement le bien acquis pendant neuf années après l’achat ou vérifier sa situation au regard du contrôle des structures s’avérait particulièrement complexe.
L’arrêt du 2 avril 2026 met fin à cette difficulté. Les exigences issues de l’article L. 411-59 ne constituent plus un filtre préalable à l’exercice du droit. Elles relèvent d’un contrôle postérieur, ce qui ne permet plus à l’acquéreur évincé ou la SAFER d’agir en nullité de la vente.
Pour autant, le risque contentieux ne disparaît pas. Le non-respect des obligations prévues à l’article L. 411-59 demeure sanctionnable mais l’acquéreur évincé ne dispose, hors fraude, que d’une action indemnitaire (C. rur., art. L. 412-12).
Si l’exploitation est poursuivie par le preneur acquéreur sans autorisation alors qu’elle est requise, le préfet pourrait aussi mettre l’intéressé en demeure de régulariser sa situation (C. rur., art. L. 331-7). En cas de refus, l’exploitant sera contraint de cesser l’exploitation. À l’extrême, il pourrait se voir imposer un exploitant par la voie du bail forcé prévu à l’article L. 331-10 du code rural, qui pourrait d’ailleurs être l’acquéreur évincé ou un candidat habilement conseillé par la SAFER (V. également CAA Bordeaux, 7 mai 2014, n° 12BX01311 ; adde F. Robbe, « Le bail forcé, stade suprême du contrôle des structures », RDR 2014, comm. 217).
La vente paraît ainsi sécurisée, mais ses effets économiques conservent une fragilité dont le notaire devra informer les parties.
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Il convient désormais de distinguer : - L’acquisition réalisée par le preneur qui ne remplit pas les conditions prévues par l’article L. 412-5 pour être titulaire du droit de préemption (ancienneté de trois années dans la profession agricole, participation effective et permanente aux travaux de l’exploitation, surface plafonnée en propriété). Si ces conditions font défaut, la vente est susceptible d’annulation ; - En revanche, lorsque seule est en cause l’exécution ultérieure des obligations d’exploitation contenues à l’article L 411-59 (conformité au contrôle des structures et obligation personnelle d’exploiter pendant 9 ans après l’achat), l’existence même de la vente paraît désormais sécurisée. En cas de défaillance, le preneur acquéreur pourra néanmoins être redevable de dommages-intérêts et soumis à la conclusion d’un « bail forcé » au profit du candidat qui aura obtenu l’autorisation d’exploiter. |
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi privilégié la sécurité immédiate des opérations au prix d’un contrôle différé dont l’effectivité pratique demeure incertaine.
L’arrêt révèle en effet, plus largement, les difficultés contemporaines du contrôle des structures.
Instrument central de la régulation foncière agricole confié aux préfets de région, ceux-ci ont majoritairement abandonné cessé de contrôler sa mise en œuvre et de sanctionner les contrevenants.
Aussi, la principale sanction du non-respect du contrôle des structures est actuellement la précarisation du bail rural. Le bailleur peut notamment délivrer au preneur un refus de renouvellement du bail fondé sur cette contravention (Cass. civ. 3, 1er avr. 2021, n° 19-25.078 ; Cass. civ. 3, 13 oct. 2021, n° 20-15.572 ; Cass. civ. 3, 7 sept. 2022, n° 21-15.027).
L’arrêt produit également des effets dans les rapports avec la SAFER. Depuis plusieurs années, certaines SAFER avaient trouvé dans les incertitudes entourant l’article L. 411-59 un levier d’intervention efficace. Elles exigeaient notamment du preneur prioritaire qu’il justifie, dès l’acquisition, de sa capacité à exploiter personnellement le bien pendant neuf années et de sa conformité au contrôle des structures pour bénéficier de la priorité prévue par l’article L. 143-6 du code rural.
Cette pratique trouvait un appui jurisprudentiel (Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, n° 10-19.734 ; Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-18.339 ; Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 17-20.884) que la distinction désormais opérée entre conditions immédiates d’exercice du droit de préemption et obligations futures d’exploitation paraît anéantir.
Si les exigences de l’article L. 411-59 relèvent d’un contrôle postérieur à la vente, on ne voit plus sur quel fondement la SAFER exigerait du preneur qu’il démontre immédiatement sa capacité à satisfaire des obligations appelées à ne s’exécuter, et à n’être vérifiées, que dans le futur.
Stéphanie DE LOS ANGELES
(CONSULTANTE AU CRIDON NORD-EST)