Prescription extinctive de l’action paulienne et rôle de la publicité foncière

La première chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la publication d’un acte de donation aux services de publicité foncière peut-être un moyen d’informer légitimement les créanciers du donateur de son existence et constitue le point de départ de la prescription extinctive quinquennale de la fraude paulienne.

En effet, un créancier peut agir pour faire déclarer inopposable à son égard, les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits (C. civ., art. 1341-2). L’exemple le plus caractéristique est celui de la donation effectuée par un débiteur pour empêcher les poursuites du ou des créanciers (sur cette difficulté, v. par exemple F. Vauvillé in Florilège de printemps 2010, p. 71 et s.).

Conformément à l’adage « Jura vigilantibus, tarde venientibus ossa »[1] (aux vigilants les droits, aux retardataires les os »), cette action dite « paulienne » oblige toutefois le créancier à une certaine vigilance relativement aux actes de son débiteur (M. Mignot, Le point de départ du délai de prescription de l’action paulienne, GPL 7 janv. 2025 n°GPL471q8).

Depuis la loi du 17 juin 2008^[2], l’action paulienne se prescrit, comme tout action personnelle, par cinq ans à compter « du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (C. civ., art. 2224). Le point de départ du délai de prescription de l’action paulienne est situé, en principe, au jour de la connaissance de l’acte frauduleux par le créancier.

De manière constante, la Cour de cassation en déduit que la publication d’une donation au service de publicité foncière, ou dans le présent arrêt de 2026 au livre foncier, porte à la connaissance des tiers (et donc des créanciers) son existence (Cass. 3^e civ., 8 déc. 2021, n° 20-18.432. – Cass. 1^re civ., 19 janv. 2022, n° 19-26.061. – Cass. 1^re civ., 14 nov. 2024, n° 22-20780). Ce n’est que si la fraude du débiteur a empêché le créancier d’exercer son action, que le point de départ en est reporté au jour où il a effectivement connu l’existence de l’acte accompli en fraude de ses droits (Cass. 3^e civ., 12 nov. 2020, n°19-17.156).

A dire vrai, cette position n’est pas contestable dans le cadre du livre foncier puisque l’inscription au livre foncier entraine une opposabilité du droit au tiers (Loi du 1^er juin 1924, art. 38). Elle l’est un peu plus dans le cadre de la publicité foncière, étant donné qu’à ce jour l’effet de la publication n’est pas l’opposabilité erga omnes (décret 55-22 du 4 janvier 1955, art. 30. – R. Libchaber, « Publicité des droits immobiliers, opposabilité et action paulienne : un mélange détonnant », RDC 2022, p. 43). On notera néanmoins que la réforme avortée de la publicité foncière envisageait d’insérer un article 710-1 au Code civil aux termes duquel « La publicité foncière est l’opération par laquelle l’état des droits réels portant sur les immeubles est rendu public, à des fins d’opposabilité aux tiers ou d’information » (Ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 modifiant et codifiant le droit de la publicité foncière).

En toute hypothèse, la Cour de cassation fait partir le point de départ d’une prescription extinctive de l’action paulienne à compter de la publication foncière d’un acte de donation.

Le notaire, n’ayant pas connaissance de la situation financière des donateurs et faisant preuve des recherches à minima (interrogation BODACC, information locale), ne s’en plaindra pas (sur sa responsabilité : Cass. 1^re civ., 4 mai 2012, n° 11-14.617). Ce point d’équilibre prétorien entre les intérêts du débiteur et du créancier renforce, en toute hypothèse, la sécurité juridique de ses actes.