LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement
JORF n°0278 du 27 novembre 2025.
On évoquera (brièvement) que les points qui nous semblent présenter le plus d’intérêt pour la pratique notariale du droit de l’urbanisme. Nous ne traiterons donc pas les nombreuses modifications touchant à la modification des documents d’urbanisme ni d’ailleurs la nouvelle architecture de ceux-ci.
Travaux sur immeubles régulièrement édifiés
L’article 9 de la loi vient créer un nouvel article L 111-35 du code de l’urbanisme qui concerne la réfection et la surélévation des constructions : « Art. L. 111-35. – Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.»;
On comprend qu’il s’agit d’immeubles régulièrement édifiés mais qui ne sont plus conforme à l’actuelle réglementation d’urbanisme. On sait que dans cette hypothèse, c’est le PLU ou bien l’application de la jurisprudence « Sekler » (CE Sekler 27 mai 1988, n° 79530) qui permet d’envisager des travaux. Or, ces travaux nouveaux ne pouvaient être autorisés, dans ce cadre jurisprudentiel, que s’ils avaient pour effet de rendre la construction plus conforme au droit de l’urbanisme, ou s’ils étaient étrangers à la règle que la dite construction méconnaissait. Le juge appliquait d’ailleurs cette solution avec beaucoup de rigueur. Désormais, il sera possible de permettre des surévaluations ou des transformations limitées (sans que l’on sache précisément ce que recoupe précisément cette notion..) sans être gêné par cette nouvelle réglementation.
La généralisation des dérogations…
Le même article 9 vient créer un nouvel article L 121-12-2 au code de l’urbanisme selon lequel : Par dérogation au dernier alinéa de l’article L. 121-10, le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière situé en dehors des espaces proches du rivage, y compris lorsqu’il est situé en dehors des agglomérations et villages existants ou des secteurs déjà urbanisés, au sens du deuxième alinéa de l’article L. 121-8, peut être autorisé dans les conditions fixées à l’article L. 152-6-9. Il peut être refusé par l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme si le projet est de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages.».
De même on étend et généralise les possibilités de dérogations au PLU prévues à l’article L 152-6 en supprimant l’exigence que les dérogations ne concernent que les communes de la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. On y ajoute de surcroit, de nouvelles hypothèses de dérogations (L 152-6-7 à L 152-6-10 code de l’urbanisme), puisqu’il sera désormais possible de :
•. Déroger au règlement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement
•. Permettre au sein des zones d’activités économiques de l’article L 318-8-1 de déroger pour la création de logements ou d’équipements publics aux règles relatives aux destinations. Il pourra, à cette occasion être également dérogées aux règles relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement. Les logements ainsi créés peuvent être soumis à une obligation d’usage en tant que résidence principale, en application de l’article L. 151-14-1.
•. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, par décision motivée, déroger, dans les zones urbaines ou à urbaniser, aux règles du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu pour permettre la réalisation d’opérations de logements destinés spécifiquement à l’usage des étudiants.
•. Autoriser le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu.
•. Autoriser en dehors des STECAL de l’article L 151-13, les changements de destination lorsqu’il est démontré que lesdits bâtiments ont cessé d’être utilisés pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans après avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers ou de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites selon les cas.
La modification des lotissements-jardins et des lotissements
On rend applicable le droit commun de la modification des lotissements aux lotissement jardins (L. 442-15 CU). On en profite au passage pour modifier le quorum de l’article L 442-10 CU pour unifier et modifier le seuil à partir duquel les colotis peuvent demander la modification des documents du lotissement. Ce sera désormais possible à la demande de la moitié des propriétaires détenant la moitié des lots.
Lotissement : La consécration du PA multisites
Si l’on savait que le lotissement, qu’il soit sous le régime du PA ou de la DP peut ne concerner qu’une fraction d’unité foncière, l’article 22 de la loi consacre un lotissement sur plusieurs unités foncières non contiguës : Le nouvel article L 442-1-3 est ainsi rédigé :
Un permis d’aménager concernant un lotissement peut porter sur des unités foncières non contiguës si le projet répond à l’ensemble des critères suivants :
1° La demande est déposée par un demandeur unique ;
2° Le projet constitue un ensemble unique et cohérent ;
3° Le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.
Le seuil mentionné à l’article L. 441-4 s’apprécie à l’échelle de la totalité des surfaces des unités foncières non contiguës concernées par le permis d’aménager.
L’assiette du projet peut également comprendre une ou plusieurs unités foncières ou parties de site destinées à être renaturées ou réaffectées à des fonctions écologiques ou paysagères, même en l’absence de travaux d’aménagement, si ces unités participent à la cohérence.
Stationnement et document d’urbanisme : encore des dérogations !
Le législateur a été ici extrêmement inventif et nous n’assommerons pas le lecteur de l’incroyable diversité des dérogations crées ; on relèvera les plus importantes et celles qui nous semblent les plus courantes d’emploi :
•. Un article L 151-30-1 CU (art. 20 de la loi) précise que, dans des secteurs qu’il délimite, le règlement peut prévoir que les obligations de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés peuvent être réduites dans les proportions prévues à l’article L. 152-6-1. C’est-à-dire en ayant recours à des stationnement mutualisés dans les conditions prévues par l’autorité compétente ou bien en réalisant des aires pour vélos, à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement.
•. L’article 151-31 augmente de 15 % à 30 % la possibilité de réduction du nombre des aires de stationnement en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage. Il prévoit désormais que ce tempérament est également possible si une aire de covoiturage existe dans l’environnement immédiat de l’opération.
•. L’article L 151-33 est réécrit partiellement : Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. Le règlement précise les conditions d’application du présent alinéa, qui peuvent être différentes selon les secteurs et les types de bâtiments. Il vise désormais expressément la possibilité de l’acquisition dans un parc privé de stationnement et surtout vient préciser que le règlement du document d’urbanisme peut moduler selon les secteurs et les types de bâtiments les conditions de réalisation des places de stationnement.
•. Le même article se voit ajouter un alinéa selon lequel : «Pour les opérations prévoyant la création d’au plus dix logements, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable peut être tenu quitte des obligations mentionnées au premier alinéa en ayant recours à une aire de stationnement mutualisée, dans les conditions définies par l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme.»;
•.L’article L 152-6 ajoute un nouveau cas de possibilité de dispense de places de stationnement : Déroger aux obligations de cr on d’aires de stationnement applicables aux logements pour les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante;»
•.L’article L. 152-6-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé: «En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, autoriser des dérogations aux règles fixées par ce règlement en application de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article L. 151-33.»
•.Enfin, l’article 21 insère un alinéa supplémentaire à l’article L 152-6 : «Pour les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville, la collectivité compétente peut, par délibération motivée, déroger à l’obligation de création de places de stationnement prévue par le règlement du plan local d’urbanisme.»
Cristallisation du droit pour les PC et PA modificatifs
L’article 23 instaure un article L 431-6 selon lequel : Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.
Jusque là, un permis de construire modificatif était instruit en fonction des règles en vigueur au moment de sa délivrance et seule la jurisprudence Le Roy (CE 26 juillet 1982 Le Roy, n° 23604) permettait la délivrance d’un permis non conforme à la réglementation en vigueur sous réserve qu’il porte sur une règle étrangère à la règle méconnue. On assiste donc à la création d’une règle de « cristallisation » du droit applicable au permis de construire modificatif, dont d’ailleurs le champ d’application a été largement étendu par la jurisprudence (CE, 28 juillet 2022, n° 437765).
Le même principe est appliqué aux permis d’aménager puisque un nouvel article L 441-5 dispose que : « Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis d’aménager modifiant un permis d’aménager initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial. «Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.»
Agir rapidement contre les travaux illégaux
Le texte de l’article L 480-1 du code de l’urbanisme permet au maire de prononcer des astreintes financières dès lors qu’un procès-verbal a été dressé, et ce indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée. Il pourra donc, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu’il déterminera, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. La jurisprudence permet même la démolition des ouvrages illégaux (CE 22décembre 2022, n°463331, Cne de Villeneuve-lès-Maguelone). L’article 26 de la loi complète et enrichit ce texte. On relèvera tout particulièrement le relèvement de l’amende de 25000 à 100000 euros et la précision selon laquelle l’opposition devant le juge administratif de l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte est non suspensive.
Contentieux de l’urbanisme
L’article 26 de la loi abroge l’article L.600-1 du code de l’urbanisme qui était consacré à l’invocation devant le juge administratif, par la voie de l’exception, de l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un document d’urbanisme :
« L’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d’exception, après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du document en cause.« On peut s’étonner que la loi qui poursuit un but d’asséchement du contentieux supprime un tel article.
L’article 26 ajoute également un alinéa à cet article L.600-1-1 du code de l’urbanisme de manière à créer une nouvelle condition de recevabilité des recours contre les décisions d’approbation des documents d’urbanisme (SCOT, PLU etc..). Une personne « autre que l’État, les collectivités territoriales ou un de leurs groupements » doit désormais démontrer qu’elle « a pris part à la participation du public » avant de déposer un recours :« Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou un de leurs groupements n’est recevable à agir contre la décision d’approbation d’un document d’urbanisme ou de son évolution que si elle a pris part à la participation du public effectuée par enquête publique, par voie électronique ou par mise à disposition organisée avant cette décision contestée. »
Le même article interdit désormais à l’auteur d’une décision administrative de refus d’autorisation d’urbanisme d’invoquer de nouveaux motifs de refus devant le juge administratif saisi d’un recours contre ladite décision :« Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande.
La loi du 27 novembre 2025 vient enfin révolutionner les règles en matière de recours gracieux. En effet, normalement en droit administratif « classique », le recours gracieux proroge le recours contentieux. Il faut bien comprendre que ceci signifie, en droit de l’urbanisme, que le délai de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain est interrompu par une demande de recours gracieux et que si cette demande est rejetée, il recommencera à courir pour un nouveau délai complet de deux mois. Désormais, deux limites propres au droit de l’urbanisme apparaissent (L 600-12-2 CU) :
•. La premier est qu’il n y a plus de prorogation : Ainsi, cela veut dire que l’introduction d’un recours gracieux qui autrefois permettait d’allonger le moment où l’autorisation devenait définitive ne le fait plus. Le délai du recours contentieux continue donc de courir pendant l’examen du recours gracieux.
•. La seconde est que ce même article limite la possibilité du recours à un délai d’un mois à compter de l’affichage de la décision.
Philippe DUPUIS
(CONSULTANT AU CRIDON NORD-EST)
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