Mai252020
Actu professionnelleCopropriété et Covid-19 : retour dans le futur.
L’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (JO 21 mai) contient des modifications importantes relatives d’une part au contrat de syndic et d’autre part aux prises de décision du syndicat.

I-. PROROGATION ET RENOUVELLEMENT DU CONTRAT DE SYNDIC

•. La nouvelle rédaction de l’article 22, alinéa 1er de l’ordonnance n° 2020-304 énonce maintenant que « par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021 (…) ».

•. On rappelle qu’il en sera de même du mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical (art. 22-1).

II-. DÉROGATIONS ET AMÉNAGEMENT DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

On sait que les dispositions actuelles de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 imposent par principe une présence physique. Dès lors, en raison de la crise sanitaire, il était devenu nécessaire de permettre la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées (Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020).

•. Les nouvelles dispositions seront applicables le 1er juin 2020 (date à laquelle les dispositions relatives au vote par correspondance prévu par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété entreront en vigueur).

•. Modes de consultation du syndicat  (nouvel art. 22-2) :

Le syndic peut convoquer une assemblée générale, sans présence physique, les copropriétaires pouvant alors participer à l’assemblée par visioconférence.

A défaut d’un recours à la visioconférence, les décisions du syndicat des copropriétaires soient prises au seul moyen du vote par correspondance.

I.- « (…) Jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».

Dans les deux cas, le syndic qui aurait déjà convoqué une assemblée générale peut avoir recours à ces nouvelles possibilités à condition d’en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée.

« II. ‒ Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information ».

•. Déroulement des assemblées (nouveaux art. 22-3, 22-4 et 22-5) :

Lorsque le syndic fait application des dispositions de l’article 22-2, diverses dérogations les accompagnent.

– Convocation et tenue des assemblées (nouvel art. 22-3) :

 « 1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé ».

– Mandats de vote (nouvel art. 22-4) :

« Jusqu’au 31 janvier 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % [et non plus 10 %] des voix du syndicat des copropriétaires (nouvel art. 22-4) ».

– Recours immédiat à la visioconférence (nouvel art. 22-5) :

« Jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation ».

THIERRY DUBAELE
(CONSULTANT ASSOCIÉ AU CRIDON NORD-EST)