FlashsCOPROPRIÉTÉ ET LOI 3 DS : « JE NE SAIS RIEN DU DÉLAI, MAIS L’ÉCHÉANCE EST CERTAINE (…)

* T. Gatabazi

Il s’agit ici d’envisager la mise en conformité du règlement de copropriété, concernant certains droits portant sur une partie privative ou des parties communes ou de certaines d’entre elles.

OBJECTIF DE LA MISE EN CONFORMITÉ :

L’article 209 I de la loi ELAN (23 novembre 2018) avaient inséré de nouvelles dispositions dans la loi du 10 juillet 1965, relatifs respectivement aux parties communes spéciales (art. 6-2), les parties communes à jouissance privative (art. 6-3) (ensemble, art. 6-4).

 

Par ailleurs, l’article 206 avait donné une définition de la consistance du lot transitoire dans le cadre de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

DÉLAI DE MISE EN CONFORMITÉ :

L’article 209 II de la loi ELAN disposait :

 

« Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ».

 

De façon similaire, l’article 206 II de la loi ELAN reprenait le même calendrier :

 

II.- Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

CONSTAT :

La mise en conformité devait donc avoir été adoptée par l’assemblée générale avant le 24 novembre 2021.

 

Or, il est apparu que les règlements de copropriété concernés n’ont pas tous fait l’objet d’une mise en conformité. Les raisons en étaient diverses : crise de la Covid, réforme du droit de la copropriété, inaction du syndic ; prévision éventuelle d’un nouveau délai de 3 ans, …

NOUVELLE DISPOSITION :

L’article 89 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite 3DS) 21 février 2022 dispose désormais :

 

« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :

 

1° Le II de l’article 206 est ainsi rédigé :


« II. – Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.


« Pour les immeubles dont
la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot. » ;

 

2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :

 

« II. – L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

 

« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».

NOUVEAU DÉLAI ?

On constate que la loi ne fait plus référence à une date limite pour opérer la mise en conformité des lots transitoires, parties communes spéciales ou droits de jouissance privative sur une partie commune.

 

Seuls les immeubles bâtis dont la mise en copropriété, est postérieure au 1er juillet 2022 devront, dans leurs règlements de copropriété impérativement contenir des mentions conformes aux dispositions issues de la Loi ELAN.

A l’égard des immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété antérieurement au 1er juillet 2022, le syndic aura l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de l’harmonisation des stipulations du règlement.

En tout état de cause, la loi énonce également que l’absence d’une telle mention sera sans conséquence sur l’existence de ces lots transitoires ou de ces parties communes

THIERRY DUBAELE
(CONSULTANT ASSOCIÉ AU CRIDON NORD-EST)