Actu professionnelleCopropriété : (R)évolution d'octobre...

L’article 215 de la loi ELAN (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018 : JO 24 nov.) avait habilité le gouvernement à prendre deux ordonnances venant modifier le statut de la copropriété en profondeur. La première ordonnance, visant à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, devait être adoptée dans les 12 mois de la promulgation de la loi [tandis que la seconde ordonnance, portant création d’un code de la copropriété, devra être adoptée dans les 24 mois].
Cette première ordonnance (n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis vient d’être publiée au Journal officiel du 31 octobre 2019.
Conformément à l’habilitation donnée par le Parlement, il s’agissait d’abord « de redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés » et également « clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic ».
Nous retiendrons ici les principales mesures susceptibles d’intéresser directement la pratique notariale.

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NOTE.

Les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur le 1er juin 2020 (Ord. Art. 40 V), sauf exceptions (v. art. art. 40, I, II, III et IV).

I.] STRUCTURE JURIDIQUE DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ

a. Modalités de division de l’immeuble :

La loi du 10 juillet 1965 a d’abord vocation à s’appliquer à  « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Par exception, à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable : « 1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ; « 2° A tout  comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs» (L. 1965, art. 1er).Il est également prévu de  pouvoir écarter le statut de la copropriété aux immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers déjà régis par la présente loi dans le cadre d’une convention adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ».

Deux remarques peuvent être faites :

  • La destination partielle ou totale d’habitation devient le droit commun de la copropriété (v. également, en matière d’immatriculation, de vente de lot et de diagnostic technique, art. L711-1 et s. ; art. L. 721-1 et s. ; art. L. 731-1 et s. du CCH).
  • Inversement, les autres immeubles (à destination commerciale ou professionnelle) pourront s’organiser conventionnellement, sans se voir imposer un modèle alternatif, mais sous réserve que leurs propriétaires mettent en œuvre une organisation conventionnelle dérogeant expressément à la loi de 1965, disposant de la personnalité morale, et suffisamment structurée pour permettre la gestion des éléments communs.
Par ailleurs, aux fins de renforcer l’autonomie des copropriétaires, la création d’un syndicat secondaire est possible en présence de plusieurs bâtiments, mais également en présence d’entités homogènes susceptibles de gestion autonome (L. 1965, art. 27).
  • Il faut rappeler que cette solution n’est pleinement applicable que si la décision de créer un tel syndicat secondaire a été régulièrement prise (les copropriétaires se contentant souvent de prévoir seulement une répartition spéciale des charges).
Enfin, l’objet du syndicat (L. 1965, art. 14) a été étendu puisque, outre la conservation et l’administration des parties communes, il vise également leur amélioration. De même, la responsabilité du syndicat s’applique à l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers aux dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien mais aussi ayant à ceux pour origine les parties communes.

b. Contenu du règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété doit énumérer, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. On ajoute que le règlement de copropriété doit préciser les charges que le titulaire du droit de jouissance privative supporte.
On peut alors rappeler que :
  • D’une part, il est possible de conclure toute convention relativement aux charges liées à l’exercice de ce droit de jouissance privative sur une partie commune ;
  • D’autre part, à défaut d’une telle précision, le juge opère une distinction entre la structure du droit de jouissance privative (dont la charge incombe au syndicat en tant que partie commune) et son revêtement superficiel (à la charge du copropriétaire bénéficiaire) [ex : jardin, balcon, terrasse…]
Dans un souci de souplesse, la définition des parties communes spéciales a été étendue puisque désormais elles peuvent être affectées soit l’usage soit à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Il en est de même pour les parties communes à jouissance privative (L. 1965, art. 6-2 et 6-3).
La loi ajoute au titre des clauses réputées non écrites celles dérogeant au champ d’application du statut de la copropriété (art. 1er) ; à l’entrée en vigueur du statut de la copropriété (art. 1-1); aux notifications par voie électronique (art. 42-1).
  • Les clauses réputées non écrites sont visées à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965

II.] ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ

a. Syndic de copropriété :

Aux fins d’encadrer la procédure de changement de syndic, l’ordonnance fixe les conditions procédurales permettant à chacune des parties (syndicat des copropriétaires, conseil syndical ou syndic) de mettre fin au contrat de syndic, sans indemnité. Une distinction est opérée entre le non-renouvellement du contrat de syndic à l’arrivée de son terme et la résiliation anticipée de ce contrat par une partie avant terme, supposant une « inexécution suffisamment grave de l’autre partie » (L. 1965, art. 18 VI, VII et VIII).

  • Il ne sera plus possible au syndic sortant de quitter l’assemblée générale dès le vote de la résiliation de son contrat, compromettant ainsi la poursuite de l’assemblée. Ce dernier sera au contraire tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur

Les modalités particulières de rémunération du syndic ne portent que sur les prestations de syndic fournies au titre de sa mission de gestion courante du syndicat. Il est précisé les conditions dans lesquelles le syndic peut conclure des contrats de prestations de services avec le syndicat des copropriétaires qui n’entrent pas dans le champ du contrat type. Il est également  exigé que le syndic sollicite l’autorisation de l’assemblée générale préalablement à la conclusion d’un contrat avec une personne ou une entreprise avec laquelle il a des liens. Il est également exigé que le syndic précise la nature des liens (capitalistique ou juridique) rendant nécessaire l’autorisation de l’assemblée générale (L. 1965, art 18-1 A).

L’encadrement de la rémunération du syndic (forfait pour les actes de gestion courante et liste limitative pour les prestations particulières) n’est applicable que pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission.

Relativement à la fiche synthétique,  et en l’absence de sa mise à disposition dans un délai d’un mois, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic suivant un montant fixé par décret (L. 1965, art. 8-2).

  • La sanction consistant dans la révocation (!) du mandat du syndic a été supprimée.

Enfin, l’ordonnance modifie l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux honoraires du syndic imputables au seul copropriétaire concerné afin d’étendre cette disposition, au-delà de l’état daté, à toutes prestations effectuées par le syndic au profit d’un seul copropriétaire (b de l’article 10). Cette mesure a pour effet d’inclure, notamment, les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation (I de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965) ou les frais de délivrance de documents sur support papier (article 33 du décret du 17 mars 1967), mentionnés aux points 9.2 et 9.3 du contrat type. Par ailleurs, il est précisé expressément que seuls les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un ou plusieurs lots, objets d’une même mutation, font l’objet d’un plafonnement de leur montant fixé par décret.

NOTE.

Les dispositions s’appliquent aux contrats de syndics conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance (le 1er juin 2020).

L’ordonnance vise la notion de « syndic non professionnel » en rappelant que seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété peut être syndic non professionnel [bénévole]. Si cette condition disparaît, son mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’évènement (pour permettre au syndic de convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic) (L. 1965, art. 17-2).

L’ordonnance supprime la périodicité triennale de l’obligation de mise en concurrence des contrats de syndic. Désormais, préalablement à la désignation du syndic (que le syndic en place soit désigné une nouvelle fois ou qu’il s’agisse d’un nouveau syndic), le conseil syndical devra mettre en concurrence le contrat de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. Les » projets de contrats » de syndic transmis à cette fin devront être conformes au contrat type et accompagnés de la « fiche d’information » (L. 1965, art. 21).

NOTE. 

Le projet de contrat de syndic doit dorénavant respecter le modèle type de contrat défini par décret en Conseil d’État (v. décret n°2015-342 du 26 mars 2015).  Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté (à paraître).

b. Assemblée générale de copropriétaires :

Il devient possible pour un copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale portant sur une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits (L. 1965, Art. 17-1 AA).

NOTE. 

Un délai laissé au syndic pour l’organisation de cette assemblée générale devra être précisé dans le décret.

Ensuite, s’agissant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet ¬1965 (dite majorité simple), les votes par correspondance doivent être pris en compte, au même titre que les personnes présentes ou représentées (un arrêté fixera le modèle de formulaire de vote par correspondance).

Ensuite, il a été procédé à l’abaissement de certaines majorités. On relèvera que :

  • La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ainsi que l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes sont décidées à la majorité de l’article 24 (et non plus de l’article 25).
  • Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sont décidées à la majorité de l’article 25 (et non plus 26)

Dans la lutte contre l’absentéisme, le mécanisme dit de la « passerelle » (L. 1965, art. 25-1) est en partie conservé (suppression de la possibilité de convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois pour procéder à un second vote) et généralisé :

  • D’une part, cette solution s’appliquera à toutes les résolutions votées en application de l’article 25 (et notamment aux travaux d’amélioration).
  • D’autre part, il semble que cette solution soit étendue à toutes les décisions relevant de la majorité absolue de l’article 25, y compris quand la référence est faite à ladite majorité, et non textuellement à l’article 25 (par ex : scission de copropriété, cession du droit de surélever un bâtiment se situant dans le périmètre d’un droit de préemption urbain)

Pour surmonter l’obstruction d’une minorité des copropriétaires, une autre « passerelle » a été restaurée (L. 1965, ancien art. 26-1). Elle permet à la même assemblée de se prononcer à la majorité de l’article 25 en procédant immédiatement à un second vote.

En outre, les règles de représentation aux assemblées générales sont précisées. Les indivisaires sont représentés par un mandataire commun (désigné à l’amiable ou judiciairement). En cas d’usufruit, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire à défaut d’accord (L. 1965, art. 23).

Enfin, il est précisé que lors de sa transmission aux copropriétaires, le procès-verbal n’a pas à être accompagné de ses annexes.

III.] CHARGES ET TRAVAUX :

a. Charges :

On note d’abord que tout règlement de copropriété doit impérativement indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

  • L’article 10 ne visait que les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002. Il sera donc nécessaire d’adapter les anciens règlements, tout en déterminant la méthode de calcul supposée avoir été choisie à cette époque.

Il est précisé que la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes porte aussi bien sur les parties communes générales que spéciales.

De plus, la prise en charge de parties communes spéciales, relatives aux dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements (art. 10, al. 1er de la loi du 10juillet 1965) ainsi que les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble (art. 10, al. 2) ne peuvent être mises à la charge de certains copropriétaires que lorsque la partie de l’immeuble concernée constitue une partie commune spéciale de l’immeuble.

  • On note une adéquation nécessaire et réciproque entre création de parties communes spéciales et contribution aux charges communes spéciales.

Relativement au recouvrement des créances du syndicat, toutes les créances du syndicat de copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire qui sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil (suppression de la liste limitative contenue à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic peut faire inscrire une hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Dans le cadre de la vente de parties communes, la  part du prix en découlant et revenant à chaque propriétaire lui est remise par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires (en tant que une forme de compensation de plein droit entre créances réciproques, liquides, certaines et exigibles).

  • Les références, au sein de l’article 16-1, à une remise des sommes au copropriétaire malgré l’existence d’une sureté grevant son lot, ainsi qu’aux dispositions du Code de l’expropriation (relative aux droits des créanciers régulièrement inscrits sur les immeubles expropriés reportés sur l’indemnité selon leur rang de préférence) sont supprimées ;

NOTE.

La disposition s’applique aux ventes conclues après l’entrée en vigueur de l’ordonnance (à partir du 1er juin 2020) [Ord. Art. 40].

b. Travaux :

Lorsque des travaux de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif sont réalisés par le syndicat des copropriétaires, le droit de priorité lors de la vente des lots créés bénéficie aux “copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée”.

  • La référence aux copropriétaires “de l’étage supérieur du bâtiment surélevé” demeurait vague notamment en présence de plusieurs copropriétaires de locaux situés au dernier étage. Dans cette situation, on préconisait de s’en tenir aux droits de chacun sur lesdits lots pour appliquer le droit de surélévation dans les mêmes proportions ;

L’ordonnance (L. 1965, art. 25-2) ouvre la possibilité pour un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

  • En effet, aucune disposition légale n’obligeait le syndicat des copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes d’immeubles ne comportant que des logements. Un copropriétaire ne pouvait donc pas imposer au syndicat des copropriétaires la réalisation de ce type de travaux, lesquels étaient assujettis à une autorisation accordée sur le fondement de l’article 24.

IV.] (TRÈS) PETITES COPROPRIÉTÉS :

De façon générale, des règles particulières  (L. 1965, art. L. 41-8 à L. 41-23) s’appliquent aux petites copropriétés, lesquelles sont définies comme composées de 5 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.

Il s’ensuit notamment que les décisions, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale (L. 1965, art. 41-12).

ATTENTION.

Les décisions relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes sont toujours prises en assemblée générale.

De façon spécifique, pour les très petites copropriétés, réduites à deux copropriétaires, les règles sont fortement calquées sur celles de l’indivision.

Il est d’abord prévu que les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité de l’article 24, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ; que les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité de l’article 25 sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix (L. 1965, art. 41-16).

On note surtout d’importantes dérogations à l’obligation de réunion d’une assemblée générale (L. 1965, art. 41-17 et 41-18).

S’y ajoutent enfin diverses mesures reprises du droit commun de l’indivision.

  • Chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.
  • Un copropriétaire peut ainsi être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun (art. 41-21).
  • Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun (art. 41-22).
  • L’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant les conditions et modalités définies à l’article 815-5-1 du code civil (art. 41-23).

V.] DISPOSITIONS DIVERSES :

Diverses dispositions reprennent des solutions jurisprudentielles :

  • S’agissant de la disparition de la copropriété, l’ancien article 46-1 (abrogé par la loi Alur) est rétabli : la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne ainsi de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
  • Relativement à l’établissement d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot, la loi formalise l’impossibilité énoncée par la jurisprudence (L. 1965, art. 6-1 A).
  • L’ordonnance formalise le principe d’unanimité relativement au changement de destination de l’immeuble (L. 1965, art. 26).
  • La participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (art. 10, al. 1er de la loi du 10 juillet 1965) se fonde sur leur utilité objective pour le copropriétaire et non plus seulement sur l’utilité, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

THIERRY DUBAELE
(CONSULTANT ASSOCIÉ AU CRIDON NORD-EST)