Décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, JO 14 aout 2025
La loi 2024-322 du 9 avril 2024 était venue créer la possibilité pour une commune de contrôler la structure des bâtiments d’habitation collectif. Un décret d’application était nécessaire. Il est intervenu le 15 aout 2025 et entré en vigueur le 16 août (décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, JO 14 août 2025).
Le champ d’application matériel
L’article L 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation ( CCH) prévoit que la commune peut définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d’un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.
On remarquera que pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété, l’obligation de réaliser un diagnostic structurel de l’immeuble est satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le champ d’application géorgraphique
L’article L 126-6-1 CCH précise que sont concernés :
- Les zones caractérisées par une proportion importante d’habitat dégradé
- Les zones présentant une concentration importante d’habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l’état des sols.
A priori, la délibération du conseil municipal devra donc être motivée en forme et sur le fond par l’existence de l’une ou/et l’autre de ces caractéristiques.
Ces périmètres seront reportés sur un ou plusieurs documents graphiques annexés au plan local d’urbanisme, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.
L’information des propriétaires
L’article R 126-43-2 CCH dispose que la délibération du conseil municipal est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception aux propriétaires des bâtiments situés dans les périmètres délimités par la commune ou aux syndics représentant les syndicats des copropriétaires de ces bâtiments.
Chaque syndic de copropriété est tenu de notifier aux copropriétaires cette délibération dans les conditions prévues par l’article 42-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A défaut de pouvoir notifier la délibération aux propriétaires ou aux syndics des copropriétaires dans les conditions prévues, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé le bâtiment, ainsi que par affichage sur la façade du bâtiment.
A défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande de diagnostic, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à leurs frais (R. 126-43-11 CCH).
L’intervention de l’expert
Sa mission va consister (R 126-43-10 CCH) a effectuer une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment afin de mettre potentiellement en évidence les désordres apparents et établir un rapport sous format numérique qui listera, si le besoin s’en fait sentir :
– Les investigations complémentaires recommandées
– Les recommandations des mesures de sécurisation du bâti avant la réalisation des travaux
– Les recommandations des travaux à réaliser sous la forme d’une liste hiérarchisée.
Un arrêté du ministre chargé de la construction viendra préciser le modèle de rapport de diagnostic structurel ainsi que les principales informations techniques contenues dans ce même rapport.
Concrètement, le diagnostic va permettre de fonder en droit la prise d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité des articles L 511-1 et ss du CCH (souvent encore dénommé arrêté de péril lorsque cette police se dénommait police des édifices menaçant ruine).
Philippe DUPUIS
(CONSULTANT AU CRIDON NORD-EST)