Une commune commet-elle une violation du cahier des charges lorsqu’elle transforme un espace vert en terrain à bâtir après s’être vue rétrocédé les espaces communs d’un lotissement ?
C’est à cette épineuse question que la Cour de cassation apporte réponse à l’occasion d’un très récent arrêt du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 24-16.968).
La Haute juridiction y juge, en substance, qu’une commune, à laquelle est rétrocédée, en application du cahier des charges d’un lotissement, la totalité des voies et espaces communs, n’est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables. Dès lors, ne viole pas la loi la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’un espace vert avait été transféré à une commune conformément aux stipulations du cahier des charges du lotissement, incorporé à son domaine public, puis déclassé en raison d’une désaffectation avérée, qui n’avait fait l’objet d’aucun recours, retient que la vente par la commune d’un bien faisant partie de son domaine privé ne pouvait être remise en cause par des colotis
La solution retenue par la Cour de cassation pouvait être débattue. En effet, le cahier des charges d’un lotissement n’est pas seulement un contrat entre colotis. Il définit un réseau de charges réelles grevant l’ensemble des fonds compris le périmètre sur lequel il a été publié.
La Cour de cassation jugeait ainsi, à l’occasion d’un arrêt du 27 septembre 1983, que « les fonds d’un lotissement étant réciproquement, les uns envers les autres, à la fois fonds dominants et fonds servants en ce qui concerne l’ensemble des règles régissant le lotissement et spécialement les servitudes prescrites par le cahier des charges, il n’appartient pas à des colotis dont les fonds sont voisins de renoncer, dans leurs rapports prives au respect de telles servitudes ; » (Cass. 3e civ., 27 sept. 1983, n°82-11.175)
Ne visant pas les lots mais l’ensemble des « fonds » compris dans le périmètre du lotissement, il pouvait être considéré que les espaces communs étaient, eux-mêmes, grevés du cahier des charges.
Par son caractère réel, le cahier des charges suit en principe les fonds qu’il grève en quelques mains qu’ils se trouvent. Il pouvait donc être raisonnablement soutenu que les espaces communs rétrocédés à la commune demeuraient soumis au cahier des charges du lotissement.
Une réponse ministérielle du 17 février 1994 abondait en ce sens. Il y est indiqué la chose suivante :
« les dispositions légales en vigueur ne permettent pas le transfert direct de l’ensemble des équipements collectifs des lotissements privés dans le domaine public communal. Seule peut être transférée la voirie privée dès lors qu’elle est ouverte à la circulation publique. Si des équipements communs tels que les espaces verts, les aires de jeux et les parkings peuvent néanmoins être transférés, ils doivent être intégrés dans un premier temps dans le domaine privé de la commune. La commune a tout intérêt à n’accepter le transfert de propriété que si les colotis acceptent de renoncer aux droits qui grèvent ces équipements communs. Ces espaces communs pourront alors ensuite être incorporés au domaine public communal, et ainsi n’être plus soumis aux règles de droit privé propres au lotissement, ni aux dispositions du plan d’occupation des sols, dès lors qu’ils satisfont aux spécificités qui caractérisent dans ce cas la domanialité publique, en particulier la liberté d’accès, la gratuité et l’ouverture à tout public. L’affectation de tels biens au domaine public communal est prononcée par le conseil municipal.
Si la commune accepte un transfert sans renonciation de leurs droits par les colotis, elle reste tenue par les statuts de l’association et le cahier des charges. Elle ne pourrait dès lors prononcer un classement dans le domaine public qu’après avoir purgé ces droits, ce qui suppose une enquête d’utilité publique et une indemnisation éventuelle » (RM, JO Sénat 17 février 1994, p 382 ; JCP N, pratique 1994, 3151)
Néanmoins, deux arrêts avaient déjà fragilisé cette première analyse :
– La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a adopté une position contraire à l’occasion d’un arrêt du 18 décembre 2007 (CA Aix-en-Provence, 1re ch. civ., 18 déc. 2007, RG nº 05/15004). Les juges du fond rejetaient l’action d’un coloti tendant à voir la maison du gardien – rétrocédée à la commune par l’ASL et transformée depuis en habitation – réaffectée à l’usage prévu par le cahier des charges cela, au motif suivant :
« […] lorsque comme en l’espèce, en vertu de l’article 5 du règlement du lotissement, l’Association Syndicale a rétrocédé gratuitement à la Commune, les voies et espaces libres du lotissement et que ces équipements sont ainsi sortis de l’indivision forcée, la Commune n’étant pas colotie ne se trouve pas soumise aux stipulations de l’article 5 du cahier des charges, lequel n’est, au demeurant, pas visé dans l’acte de cession du 15vril 1997.
Dès lors, le cahier des charges n’a pas de valeur contractuelle pour la Commune, de sorte que la demande de l’appelante a été rejetée à juste titre par le jugement querellé, de sorte que l’ensemble de ses prétentions seront écartées ; »
– La Cour administrative de Nantes avait quant à elle jugé qu’une commune qui s’était vu rétrocéder des espaces verts d’un lotissement pouvaient les transformer en terrain à bâtir sans avoir à craindre une contravention au cahier des charges du lotissement dès lors que l’incorporation au domaine public l’avait, en quelque sorte, rendu inapplicable (CAA Nantes, 7 janv. 2022, n°20NT02478).
En conclusion, on peut raisonnablement soutenir aujourd’hui qu’une commune qui se voit rétrocéder les espaces communs du lotissement peut, par la suite, transformer tout ou partie de ces espaces en terrain à bâtir sans avoir à craindre une violation du cahier des charges (en particulier lorsque celui-ci stipule une clause de maintien des espaces verts).
Cette solution pourrait-elle être transposée à l’hypothèse où la commune est elle-même lotisseur et conserve les voiries ? L’on peut légitimement le penser. Pour cause, la solution retenue par l’arrêt du 3 septembre 2026 se fonde sur deux arguments :
– Dans le cas d’une incorporation de ces terrains et équipements communs au domaine public, ceux-ci relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique ;
– La commune qui se voit rétrocédée les espaces communs du lotissement, n’est pas colotie.
Penser le contraire reviendrait à soutenir que puisque la commune est à l’origine du lotissement, c’est bien qu’elle a accepté de se plier à ses règles, que de surcroît à l’instar de ce que l’on constate en matière de copropriété, il y aurait une incompatibilité entre le domaine public et le régime juridique du lotissement, le premier arrivé empêchant l’application du second en quelque sorte….
À noter qu’un arrêt du 19 septembre 2019 a jugé qu’une commune – dans le cadre d’un lotissement communal – avait la qualité de lotisseur et de coloti pour lui imposer le respect d’un cahier des charges (Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n°18-19.521). Néanmoins, cela se fondait sur le fait que les parcelles litigieuses dépendaient du domaine privé de la commune et n’étaient pas des parties communes du lotissement (voir, l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes le 15 décembre 2020, RG n°20/00353 rendu sur renvoi après cassation).
Adrien LARDÉ & Philippe DUPUIS
(CONSULTANTS AU CRIDON NORD-EST)