Loi agricole du 18 août 2026 : ce qui change pour la pratique notariale

1. La scission des notifications SAFER

 

Le nouvel article L. 141-1-1, I bis, du Code rural et de la pêche maritime modifie le traitement des ventes portant simultanément sur plusieurs catégories de biens.

Le texte prévoit que, lorsque la même cession comprend, d’une part, des biens ou droits immobiliers sur lesquels la SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption et, d’autre part, des biens non contigus sur lesquels « elle n’est pas autorisée à exercer ce droit », le notaire doit désormais procéder à deux notifications distinctes. Chacune indique le prix et les conditions propres aux biens qu’elle concerne et constitue, pour l’exercice du droit de préemption, une opération autonome.

La rédaction du texte laisse malheureusement subsister une incertitude. L’obligation de scinder la cession en deux notifications suppose la réunion de biens appartenant à deux catégories distinctes :

• Des biens ou des droits immobiliers sur lesquels la SAFER « est autorisée à exercer son droit de préemption en application des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16 » ;
• « Et des biens, non contigus, sur lesquels elle n’est pas autorisée à exercer ce droit ».

 

La première catégorie de biens, celle soumise au droit de préemption de la SAFER, est ainsi définie par renvoi à trois dispositions :

• L’article L 143-1, qui détermine le champ matériel du droit de préemption de la SAFER, en dressant l’inventaire de tous les biens et droit immobiliers qui y sont soumis ;
• L’article L 143-7, qui traite des zones dans lesquelles ce droit lui est attribué et, le cas échéant, des superficies minimales à partir duquel le droit de préemption s’applique ;
• L’article L 143-16, qui fonde le droit de préemption de la SAFER en matière de donation.

 

La seconde catégorie de biens suppose, quant à elle, la réunion de deux conditions cumulatives : les biens doivent être non contigus aux premiers et ne pas être soumis au droit de préemption de la SAFER.

La difficulté apparaît lorsque l’une des unités foncières cédées n’est que partiellement soumise au droit de préemption. A quelle catégorie la rattacher ?

Doit-elle être regardée comme un bien immobilier sur lequel la SAFER « est autorisée à exercer son droit de préemption » ou, au contraire, doit-on se focaliser sur les biens compris dans l’unité foncière sur lesquels la SAFER « n’est pas autorisée à exercer ce droit » ?

Le droit de préemption partielle est en effet organisé par l’article L. 143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime : Lorsque sont vendus ensemble des terrains agricoles et d’autres biens, cet article permet, dans les hypothèses qu’il énumère, à la SAFER de n’exercer son droit que sur une partie des biens compris dans la vente. Il peut notamment en être ainsi lorsque celle-ci comprend, outre les terrains agricoles, des « biens » sur lesquels la SAFER ne dispose d’aucun droit de préemption.

Or le nouvel article L. 141-1-1, I bis, ne règle pas expressément le sort de ces ventes susceptibles de préemption partielle : pour définir la première catégorie de biens concernée par la nouvelle obligation de notification séparée, il vise ceux sur lesquels la SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption « en application des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16 », sans mentionner l’article L. 143-1-1. Cette omission autorise deux lectures.

Par une première analyse rapide, l’omission inviterait à intégrer les unités foncières partiellement préemptables de la seconde catégorie de biens.

L’article L. 143-1-1 ne crée toutefois pas un droit de préemption distinct. Il organise l’exercice partiel du droit dont le fondement demeure, pour les terrains agricoles concernés, l’article L. 143-1. Une seconde lecture invite ainsi à les considérer comme des biens sur lesquels la SAFER « est autorisée à exercer son droit de préemption en application [de l’article] L. 143-1 », c’est-à-dire à les intégrer dans la première catégorie de biens.

La lettre du nouveau texte ne permet donc pas de déterminer avec certitude comment doit être traitée une unité foncière partiellement préemptable. L’économie de la réforme paraît plaider en faveur du rattachement à la seconde catégorie, pour écarter les effets, néfastes pour la SAFER, du mécanisme propre à son droit de préemption partielle, en particulier la faculté dont dispose le vendeur de lui imposer l’acquisition de l’ensemble au prix de la notification.

Le texte n’est malheureusement pas si limpide (il eut été simple de régler cette question en indiquant expressément : « Lorsque la cession mentionnée au I du présent article comporte à la fois des biens ou des droits immobiliers sur lesquels une SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption en application des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16 et des biens, non contigus, sur lesquels elle n’est pas autorisée à exercer ce droit ou sur lesquels elle n’est que partiellement autorisée à exercer ce droit… »).

Les réformes touchant aux notifications SAFER réalisées par les notaires font généralement l’objet d’une entente matérialisée dans une convention signée entre le Conseil Supérieur du Notariat et la Fédération Nationale des SAFER. Il sera fort utile que ce point soit expressément discuté et traité par ces instances afin d’organiser la pratique, en attendant peut-être que le juge se prononce.

 

En tout état de cause, la réforme réduit les effets du mécanisme de préemption partielle. Jusqu’alors, lorsqu’une vente formait un ensemble comprenant des biens préemptables et non préemptables, l’exercice d’une préemption partielle permettait, dans certaines conditions, au vendeur d’exiger de la SAFER qu’elle acquière l’ensemble de la propriété cédée même si celle-ci était constituée de plusieurs îlots. Désormais, lorsque les conditions du nouveau texte sont réunies, la SAFER pourra intervenir sur les seuls biens relevant de son droit de préemption sans que lui soit imposée l’acquisition des biens non préemptables faisant l’objet de l’autre notification.

Notons que deux exceptions sont prévues : les monuments historiques classés ou inscrits et les terrains formant avec eux un ensemble immobilier cohérent appartenant au même propriétaire, ainsi que les terrains bénéficiant du label « jardin remarquable ».

2. L’élargissement du droit de préemption de la SAFER

 

La loi agit également sur deux hypothèses dans lesquelles la durée conditionne le droit de préemption de la SAFER :

 

• Dans les zones à vocation agricole (définies à partir de l’urbanisme ; V. C. rur., art. L 143-1), la SAFER était autorisée à exercer son droit de préemption sur les bâtiments ayant été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq dernières années. La période au cours de laquelle cet usage agricole antérieur doit être recherché passe à dix ans. La loi complète parallèlement le régime du prix en pareil cas. Lorsqu’un tel bâtiment a fait l’objet d’un changement de destination, la SAFER est en principe privée de sa faculté de révision du prix. Elle la retrouve désormais lorsque ce changement de destination est intervenu au cours des dix années précédant l’aliénation en violation des règles d’urbanisme applicables;

 

• Par ailleurs, la SAFER était autorisée à exercer son droit de préemption en cas de cession de la nue-propriété d’un bien, lorsque la durée de l’usufruit restant à courir était inférieure à deux ans. Ce délai est porté à cinq ans.

 

3. L’acquisition par le preneur en place

 

La loi réécrit l’article qui organise la primauté du preneur en place sur la SAFER (C. rur., art. L 143-6). Pour que l’acquisition réalisée par le preneur fasse échec à la SAFER, les conditions légalement exigées sont désormais les suivantes. Le preneur doit :

• exploiter le bien concerné depuis plus de trois ans ;
• être titulaire de son droit de préemption en application de l’article L. 412-5 ;
• et exploiter régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures.

 

La réforme est toutefois moins novatrice qu’il n’y paraît. La Cour de cassation considérait déjà que l’antériorité de trois années du bail rural ne suffisait pas, à elle seule, à faire obstacle au droit de préemption de la SAFER. Elle exigeait que le preneur satisfasse également aux conditions requises par l’article L. 412-5 qui détermine son propre droit de préemption (Cass. 3^ème civ., 13 juill. 2011, n° 10-19.734 ; Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-18.339 ; Cass. 3^ème civ., 28 mars 2019, n° 17-20.884). La loi ne fait donc, sur ce point, que consacrer une solution jurisprudentielle acquise.

 

La véritable nouveauté tient à l’ajout d’une condition tenant à la régularité de l’exploitation au regard du contrôle des structures.

Quelques mois avant l’adoption de la loi, dans un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation a effectivement retenu que l’exercice du droit de préemption du fermier n’était pas subordonné au respect du contrôle des structures ni à l’obligation qui lui sera faite d’exploiter le bien pendant 9 ans après achat. Ces deux conditions ne peuvent être contrôlée qu’a posteriori (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.496, publié au Bulletin). Une telle interprétation a privé la SAFER d’exiger du notaire qu’il justifie, pour invoquer l’exonération liée à la qualité de preneur en place de l’acquéreur, de la conformité de celui-ci à l’égard du contrôle des structures et de sa faculté à continuer à exploiter le bien pendant 9 ans après l’achat. La loi du 18 août 2026 resserre ainsi la faculté pour le preneur acquéreur d’évincer la SAFER, en ajoutant cette condition nouvelle (mais pas celle du maintien d’une exploitation personnelle pendant 9 ans !).

 

La rédaction retenue par le législateur suscite néanmoins, à nouveau, une difficulté. Le texte exige que le preneur « exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures », avant d’ajouter que « le respect de cette obligation s’apprécie sur les seules parcelles faisant l’objet de la vente et de la préemption exercée par le preneur. »

Cette dernière précision surprend. Littéralement, elle paraît cantonner l’exigence de régularité au regard du contrôle des structures à l’hypothèse dans laquelle le preneur acquiert les parcelles en exerçant son droit de préemption. Elle laisse ainsi planer un doute lorsque celui-ci acquiert directement et amiablement le bien loué.

Cette différence de traitement serait difficile à justifier au regard de l’objet du texte, qui est de déterminer les conditions dans lesquelles l’acquisition par le preneur fait obstacle à l’intervention de la SAFER. Elle résulte néanmoins de la formulation retenue et invite encore, dans l’attente d’une clarification, à la prudence.

4. Un droit de visite pour la SAFER

 

Autre innovation procédurale : le nouvel article L. 143-8 reconnaît à la SAFER la possibilité de visiter le bien avant de décider si elle exerce son droit de préemption.

Le propriétaire demeure libre de refuser. Il est invité, lors de la notification de la cession, à indiquer s’il accepte une éventuelle visite par la SAFER et les commissaires du Gouvernement.

L’enjeu pratique tient surtout au délai de préemption. La réception par le notaire de la demande de visite suspend ce délai. Celui-ci recommence à courir à compter du refus du propriétaire ou de la réalisation de la visite. Si moins d’un mois reste à courir à la reprise du délai, la SAFER dispose néanmoins d’un mois pour se prononcer.

5. Le bail emphytéotique dans le radar de la SAFER

 

La loi du 18 août 2026 soumet les baux emphytéotiques au regard de la SAFER, par deux dispositifs distincts : une obligation préalable d’information et, pour certaines opérations, un droit d’opposition (C. rur., art. L 451-1-1).

L’obligation préalable d’information est, en principe, déjà entrée en vigueur. À peine de nullité du contrat, le notaire doit informer préalablement la SAFER de toute conclusion ou cession d’un bail emphytéotique portant sur un bien immobilier à usage agricole ou sur un terrain nu à vocation agricole. L’information doit comporter les nombreuses mentions énumérées par le texte et être adressée au moins deux mois avant la date envisagée pour la conclusion ou la cession du bail.

La SAFER disposera en outre d’un droit d’opposition lui permettant de contrer ces opérations pour certains baux emphytéotiques. Des cas d’exclusion sont en effet expressément prévus par la loi, notamment pour les opérations familiales, les projets d’énergies renouvelables ou certains projets déjà autorisés.

La mise en œuvre de ce dispositif (plus exactement la mise en œuvre de sa contestation) nécessite toutefois d’être précisée par un décret en Conseil d’État (C. rur., art. L 451-1-1 V). Dans l’attente, il ne paraît ainsi pas applicable.

La SAFER doit donc, en principe, être informée dès aujourd’hui des opérations entrant dans le champ du I, alors même qu’elle ne paraît pas encore en mesure d’exercer le droit d’opposition créé par les II et suivants.

 

L’entrée en vigueur de l’obligation d’information se heurte cependant elle aussi à une difficulté très concrète : les outils informatiques permettant aux notaires d’accomplir leurs obligations déclaratives auprès de la SAFER n’ont pas encore été adaptés à cette nouvelle formalité. Or le législateur ne s’est pas contenté d’imposer une transmission électronique. Par le renvoi à l’article L. 141-1-1, il exige que celle-ci intervienne selon les modalités techniques convenues entre le Conseil supérieur du notariat et la Fédération nationale des SAFER. Une simple lettre recommandée (même électronique) ne satisfait donc pas, a priori, à l’obligation légale.

La situation est d’autant plus inconfortable pour le notaire que le défaut d’information préalable est expressément sanctionné par la nullité du contrat.

Dans l’attente de l’adaptation des outils, certaines SAFER délivrent localement aux notaires un écrit constatant l’impossibilité matérielle d’accomplir la formalité selon les modalités prévues et indiquant qu’elles ne leur demandent pas d’y procéder pour l’acte identifié. Un tel document permet de justifier des diligences accomplies par le notaire. Il ne saurait toutefois valoir accomplissement régulier de la formalité ni véritable dispense : la SAFER ne peut, par un simple écrit, neutraliser une obligation imposée par la loi à peine de nullité.