COVID-19 : LA PURGE DU DPU AU TEMPS DU CORONAVIRUS

La déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption manifeste l’intention d’aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme.

Cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l’aliénation projetée y compris, s’il y a lieu, le prix d’estimation de l’immeuble ou du droit offert en contrepartie.

Elle est adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal, déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues par les articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration.

Pour la purge par voie électronique, seules de rares communes la pratiquent déjà car il faut mettre en place un système sécurisé ; la généralisation n’interviendra qu’à compter du 31 décembre 2021 (décret 2018-954).

Pour la notification par recommandé, même si des bureaux de Poste sont fermés, il nous semble possible d ‘envisager des solutions comme celle mise en place par la Poste et dénommée « maileva » et qui permet d’envoyer une DIA électronique qui est « rematérialisé » et notifiée par ce prestataire…

La remise contre décharge, par exemple, par huissier reste, possible, quoique en pratique sans doute ardue.

Le problème qui existera en amont sera peut-être de se procurer un mandat pour purger en lieu et place du vendeur, formalité qui s’impose au regard même du formulaire de déclaration d’intention d’aliéner. L’envoi par télécopie de la déclaration d’intention d’aliéner n’est pas possible (Rép. min. JOAN, 24 mai 1992, p. 2355). D’ailleurs, la télécopie est prohibée également pour l’envoi de la décision de préemption (voir D. Dutrieux, L’impossible notification par télécopie de la préemption, note sous CE, 26 février 2010, n° 331749 : JCP A, n° 18, 3 mai 2010, 2157, p. 40).

Deux situations doivent être distinguées.

Tout d’abord, le délai de deux mois  pour obtenir une décision de renonciation tacite était écoulé  et il est donc possible de régulariser.

Ou alors ce délai n’était pas écoulé au 12 mars et il est suspendu jusqu’au 24 mai il est donc impossible de régulariser la vente (article 12 quater ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020 modifié par l’ordonnance 2020-539 du 7 mai).

De nouveau, soit la renonciation à préemption était acquise au 12 mars et la vente est protégée, soit, il était impossible de se prévaloir d’une quelconque renonciation  et la vente pourra être annulée (L 213-3, R 213-26 code de l’urbanisme). Cette nullité est relative et ne pourra être invoquée que par le titulaire du droit de préemption urbain.

Si le droit de préemption urbain avait été purgé avant le 12 mars,  mais qu’aucune renonciation était acquise à cette date, alors le délai est suspendu, c’est-à-dire qu’il reprendra à compter du 24 mai, pour la durée qui restait à courir à cette date.

Par contre, pour un droit de préemption urbain à purger à compter du 12 mars, le point de départ du délai   est reporté (c’est-à-dire qu’il commencera) au 24 mai  (ordonnance 2020-427 article 12 quater modifié par l’ordonnance 2020-539 du 7 mai).

On remarquera, que l’ordonnance 2020-306 ne s’applique qu’aux  délais et qu’il est toujours possible d’obtenir, sur le principe, une décision explicite de renonciation à préempter ou bien de préemption. Il convient d’ailleurs de remarquer que tant le rapport au Président de la République  relatif à l’ordonnance que les rapports des commissions parlementaires sur le projet de loi organique ne visent que les délais et non une éventuelle incapacité de décider de l’autorité administrative. Une commune pourrait donc décider explicitement de préempter ou de ne pas préempter. Dans le  cadre d’une décision de renonciation à préempter, dès lors que ce refus émane de l’autorité qui dispose du pouvoir de préempter, il sera légal et non retirable, ainsi que l’a  déjà décidé le juge administratif. (CE, 12 novembre 2009, n° 327451, Sté Comilux, Sté Chavest : D. Dutrieux, « L’impossible retrait d’une renonciation à préempter » : JCP A, n° 1, 4 janvier 2010, 2008, p. 47). Il convient alors de relever que l’ordonnance 2020-391 du 1er avril 2020 visant à assurer la continuité du fonctionnement des institutions locales et de l’exercice des compétences des collectivités territoriales et des établissements publics locaux afin de faire face à l’épidémie de covid-19 ( JO 2 avril 2020), confie automatiquement  au maire  et sans que le conseil municipal n’ait besoin d’en délibérer la possibilité de  préempter au nom de la commune de l’article L 2122-22 CGCT.