UN DPE, VOIRE UN AUDIT ÉNERGÉTIQUE RÉGLEMENTAIRE UNIQUEMENT À L’ÉCHELLE DU BÂTIMENT ENTIER.
La portée de l’obligation d’établir un diagnostic de performance énergétique et, le cas-échéant, un audit énergétique réglementaire en cas de vente de bâtiments en monopropriété mais divisés en plusieurs logements est source d’incertitudes face à des textes silencieux sur de tels cas. Une réponse ministérielle n° 8231 (JOAN Q., 2 avril 2024, p. 2636) apporte d’utiles précisions.
Elle commence par un rappel : « un bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, doit disposer d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) à l’échelle du bâtiment complet, et ce même s’il ne fait l’objet d’aucune transaction, selon le calendrier suivant (article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation): – au 1er janvier 2024 pour les bâtiments d’habitation collective en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots; – au 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots; – au 1er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant au maximum 50 lots. » Elle ajoute que « le DPE de ce bâtiment d’habitation collective peut également être utilisé pour établir les DPE des appartements qui le composent, sous certaines conditions détaillées dans l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine et dans l’annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l’établissant. »
Ensuite, dans le cas de la vente du bâtiment entier, on pouvait hésiter quant à l’obligation d’établir un DPE pour chaque appartement, outre celui du bâtiment. Selon la réponse ministérielle : « un DPE doit être réalisé à l’échelle de l’appartement si celui-ci est vendu individuellement et à l’échelle du bâtiment d’habitation collective complet si celui-ci est vendu dans son intégralité. Il n’existe aucune obligation réglementaire de réaliser, en complément du DPE du bâtiment complet, le DPE de chacun des logements constituant le bâtiment d’habitation collective. » Par ricochet, actuellement, « si la classe DPE de l’immeuble est F ou G, un audit énergétique à l’échelle de l’immeuble doit être réalisé. »
Puis, la réponse ministérielle envisage l’éventuelle mise en copropriété du bâtiment. Elle rappelle que « un DPE logement doit être présenté pour chaque lot vendu. Si la classe DPE du premier lot vendu est F ou G, un audit doit y être joint. Dans le cas contraire, la réalisation de l’audit n’est pas obligatoire. Cependant, la difficulté lors d’une mise en copropriété est de savoir quel lot sera vendu en premier, étant donné que l’obligation d’audit ne s’applique plus à partir du moment où le bâtiment est en copropriété. Par prudence, il est donc recommandé de réaliser un audit énergétique dès lors que le DPE d’un des lots est F ou G, puisque le premier lot vendu n’est pas nécessairement connu à l’avance. Il est recommandé de réaliser cet audit à l’échelle de l’immeuble, avec des propositions de travaux à cette échelle. Il sera alors utilisable quel que soit le lot vendu en premier. C’est aussi l’échelle la plus pertinente pour réaliser des travaux. »
En définitive, sous réserve de la mise en copropriété, la réponse ministérielle permet de retenir : « il n’est pas nécessaire, lors de la vente en bloc d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble en monopropriété, de faire réaliser des DPE au niveau de l’ensemble des logements qu’il comporte pour apprécier la nécessité de réaliser un audit réglementaire. Le DPE de référence est celui qui doit être présenté à la vente du bâtiment ou de la partie de bâtiment. »
Cependant, on n’oubliera pas, comme le rappelle opportunément la réponse ministérielle, que la réalisation d’un DPE par appartement reste ensuite obligatoire pour la mise en location des logements de l’immeuble. C’est une obligation que le notaire devra préciser à l’acquéreur de l’immeuble de rapport en monopropriété afin d’éviter que celui-ci rassuré par un immeuble globalement mieux classé que F ou G, découvre postérieurement que certains appartements destinés à être loués à usage d’habitation sont eux classés F ou G…
David BOULANGER
(DIRECTEUR GÉNÉRAL DU CRIDON NORD-EST)