Après une longue attente, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie le statut des baux commerciaux et prévoit notamment :
1. Droit de préférence du locataire commercial
Les locaux à usage exclusif de bureau (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 1er déc. 2021, n° 20/00194) et les entrepôts (dont la privation était de nature à compromettre l’exploitation) étaient soumis au droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (v. J.-Cl. Bail à loyer, fasc. 1455, par Bernard-Henri Dumortier).
La loi de simplification de la vie économique est venue modifier cet article et il est désormais prévu que « le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts ».
Les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts sont donc expressément exclus du champ d’application du droit de préférence.
Quant au local à usage artisanal, il semble que le texte renvoie aux activités prévues à l’article R. 111-1 du Code de l’artisanat, créé par le décret n° 2023-500 du 22 juin 2023. Cet article a cependant été modifié par le décret n° 2026-87 du 13 février 2026. Sa nouvelle version entrera en vigueur au 1er janvier 2027.
Cette exclusion ne s’applique qu’aux mutations intervenant après la promulgation de la loi.
2. Paiement mensuel du loyer
Le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal peut désormais demander le paiement mensuel du loyer, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.
Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Ces dispositions sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi.
3. Clauses « tunnel »
En principe, l’indexation automatique des prix des biens ou des services est interdite (C. mon. et fin., art. L. 112-1, al. 1er). La clause d’indexation n’est permise qu’à titre exceptionnel et dans les limites prévues par les textes visés par cet article. Or, l’indexation repose sur la variation du prix du bien ou du service en cause en fonction de la variation de l’indice. La clause d’indexation ne peut donc pas exclure la réciprocité de la variation en indiquant, par exemple, que le loyer ne pourra être révisé qu’à la hausse.
Pourtant, par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, est désormais autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.
4. Limitation des garanties
Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 du Code de commerce ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail.
Ces dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.
5. Mutation du local pris à bail : restitution du dépôt de garantie et caducité des garanties
L’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit désormais qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ».
Ces dispositions sont applicables aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi.
6. Fin du bail : restitution des garanties
Le dépôt de garantie doit être remboursé dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l’article L. 145-40 du Code de commerce, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties.
Ces dispositions sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date.
7. Clause résolutoire
L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Cependant, l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ces dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
Maëva FLEURY
(CONSULTANTE AU CRIDON NORD-EST)