La Loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales n° 2026-534 du 25 juin 2026 a institué un nouvel article 1865-1 dans la Code civil.
« I. – À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par :
1° Un acte authentique ;
2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ;
3° Dans les seuls cas où un expert‑comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45‑2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts‑comptables et réglementant le titre et la profession d’expert‑comptable et de l’article 59 de la loi n° 71‑1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui‑ci.
Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier.
« II. – Le I du présent article n’est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214‑1 du code monétaire et financier ».
S’agissant de la détermination du périmètre de la mesure, on relèvera un renvoi à l’article 726 du CGI lequel définit ce qu’il convient d’entendre par société à prépondérance immobilière. On rappellera que ce texte soumet la cession de droits sociaux détenus dans des sociétés à prépondérance immobilière, qu’il s’agisse de parts sociales ou d’actions à un droit de mutation de 5 %.
La sanction est la nullité absolue. Mais surtout une impossibilité d’enregistrer l’acte !
En effet, la Loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales n° 2026-534 du 25 juin 2026 a institué un nouvel article 635-0 A dans le Code général des impôts.
Cet article subordonne désormais l’enregistrement de la cession à la présentation au service des impôts des entreprises compétent d’une copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigée par un expert-comptable. Faute de présentation d’un acte conforme, l’enregistrement est donc refusé, ce qui rend la cession inopposable aux tiers et la prive de toute efficacité.
Il en résulte donc que toutes cessions de parts sociales ou actions de société à prépondérance immobilière réalisées à compter du 27 juin 2026, doivent être établies au moyen d’un acte qualifié. La règle s’applique même s’il s’agit d’une société de siège social étranger. Peu importe donc la nationalité française ou étrangère de la société dès lors qu’elle est qualifiée à prépondérance immobilière au sens du droit français.
Soulignons que si la mesure est saluée par la profession, il n’en demeure pas moins des zones d’ombre quant à la portée et l’impact de cette nouvelle disposition.
Alexandra ARNAUD-EMERY
(CONSULTANTE AU CRIDON NORD-EST)