Le droit de préférence du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce suscite encore de nombreuses interrogations.
Parmi celles qui semblaient pourtant avoir trouvé leur réponse en doctrine, la Cour de cassation est venue étendre (peut-être trop) le champ d’application d’une exception souvent invoquée par les propriétaires : la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Il était désormais admis que l’exception s’appliquait même lorsque l’immeuble ne comprenait qu’un seul local commercial ; l’utilisation du pluriel désignant alors l’exploitation commerciale du locataire (v. notamment : J.-Cl. Not. form., V° Bail à loyer, fasc. 1455, n° 74, par Bernard-Henri Dumortier ; Rép. min. n° 98594 : JOAN 6 déc. 2016, p. 10078, M. Quentin ; CA Bordeaux, 18 mars 2021, n° 18/03890).
Si la Cour de cassation ne s’était pas encore expressément prononcée sur le sujet, elle a, avec ces deux arrêts du 19 juin 2025, probablement définitivement clos le débat : un seul local commercial suffit.
La lecture de ces arrêts ne doit cependant pas s’arrêter là car la Cour de cassation apporte également des précisions importantes sur la notion d’immeuble.
Elle confirme tout d’abord dans son premier arrêt (n° 23-17.604) que la vente d’un local commercial (objet du bail) et du terrain contigu à usage de parking (non loué) constitue une cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (Cass. 3ème civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113).
Mais surtout, dans le deuxième arrêt (n° 23-19.292), elle considère que l’immeuble est cédé globalement alors que seuls les lots de copropriété appartenant au bailleur étaient vendus.
S’il nous semblait clair que l’immeuble devait être vendu en totalité pour constituer une cession globale, le texte visant bien la cession globale de l’immeuble (v. J.-Cl. Not. form., V° Bail à loyer, fasc. 1455, n° 74, par Bernard-Henri Dumortier), les juges ont considéré que la vente des lots appartenant au bailleur dans un immeuble en copropriété plus vaste permettait également d’échapper au droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
L’avocate générale précise d’ailleurs : « je ne pense pas que l’application de la quatrième exception soit exclue en cas de vente des lots détenus par le bailleur dans un immeuble en copropriété dont il n’est pas entièrement copropriétaire, comme en l’espèce ».
Cette solution étonnante permet donc à tout copropriétaire d’éviter la purge du droit de préférence s’il décide de vendre tous les lots de copropriété qu’il détient dans l’immeuble et qu’il a partiellement loués à un locataire commercial. On rappellera, en effet, que le local commercial ne doit constituer qu’une partie de « l’immeuble » vendu. Cette condition est expressément rappelée par la Cour de cassation qui précise qu’en l’espèce « les locaux loués ne constituaient qu’une partie des lots objets de la vente ». Dans le premier arrêt cité, la Cour de cassation avait aussi relevé que « le bail portait seulement sur une partie de l’ensemble immobilier vendu ».
Faut-il en déduire que cette exception s’appliquera même en cas de vente par le copropriétaire d’une partie des lots qui lui appartiennent ? A notre sens, la réponse ne peut être que négative. La vente portant sur une assiette plus large que le seul local loué ne constituant pas une exception légale (v. Philippe Viudes et Franck Roussel, Les ventes immobilières et l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, Cridon sud-ouest, déc. 2018, Coll. Brochure n° 8, p. 39).
Alors, par exemple, si le bailleur est propriétaire de trois lots dont un seul est à usage commercial et loué par bail commercial, s’il vend les trois, le droit de préférence est écarté mais il s’applique s’il ne vend que deux lots dont le local commercial car on ne peut plus parler de cession globale mais de cession partielle.
Maëva FLEURY
(CONSULTANTE AU CRIDON NORD-EST)