Avr292021
FlashsL’ACQUISITION PAR LE DONATAIRE DE SA RÉSIDENCE PRINCIPALE EN VEFA NE CONSTITUE PAS UNE AFFECTATION ÉLIGIBLE AU RÉGIME D’EXONÉRATION TEMPORAIRE DES « DONS EXCEPTIONNELS » (CGI ART. 790 A BIS)

Quelques mois avant sa péremption fixée au 30 juin prochain, l’administration fiscale n’a toujours pas commenté ni le champ, ni les modalités d’application du dispositif temporaire de dons « exceptionnels » de sommes d’argent exonérés créé par la troisième loi de finances rectificative pour 2020 (loi n°2020-935 du 30 juillet 2020 – art. 19 V) qui suscitent pourtant de nombreuses interrogations.

Parce dans un tel contrat l’acquéreur n’a pas la qualité de constructeur, on pouvait redouter que l’achat par le donataire de sa résidence principale acquise aux termes d’un contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA) constitue une « acquisition » et non une « construction » au sens de l’article 790 A bis du CGI, de sorte que l’affectation par le donataire des fonds donnés à une telle opération ne constituerait pas l’un des trois emplois lui offrant le bénéfice de l’exonération plafonnée à 100 000 € (V. en ce sens, F. FRULEUX « Dons exceptionnels » de sommes d’argent exonérées : le nouveau dispositif issu de la 3ème loi de finances rectificative pour 2020, JCP éd. N 2020, n°40, 1210, n°18). L’administration fiscale s’était en effet déjà positionnée en ce sens à l’égard d’autres régimes fiscaux de faveur (V. notamment BOI-IR-RICI-220-10-10, n°20 et BOI-IR-RICI-220-70-10, n°90).

Une réponse Ministérielle vient de confirmer cette analyse (rép. min Mme Véronique Louwagie n° 35345 : JO Sénat 27 avril 2021).  Rappelant que l’extension du dispositif à l’acquisition de la résidence principale du donataire, envisagée durant les travaux préparatoires, a en définitive été écartée, elle précise que dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) l’acquéreur n’est, à aucun moment, responsable de la construction, la fonction de maître d’ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation), qui est également le titulaire du permis de construire. La vente en l’état futur d’achèvement est généralement assimilée au plan fiscal à l’acquisition d’un bien immobilier, et non à sa construction.  Dans ces conditions, l’acquisition en état futur d’achèvement d’un logement que le contribuable entend affecter à sa résidence principale ne peut pas s’analyser comme la construction de sa résidence principale par un donataire au sens et pour l’application de l’article 790 A bis du CGI.

Dans cette réponse le Ministre confirme implicitement qu’a contrario, dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, étant le maître d’ouvrage qui commande la construction d’un bien immobilier au constructeur ou à l’entrepreneur, l’emploi des fonds transmis à une telle opération constitue une affectation éligible.

FRANÇOIS FRULEUX
(CONSULTANT AU CRIDON NORD-EST)

Rép min n° 35345 : JO Sénat 27 avril – Dons exceptionnels

 

Question. –
Mme Véronique Louwagie interroge M. le ministre de l’économie, des finances et de la relance sur les exonérations d’impôts jusqu’à 100000 euros par donateur lorsque les sommes perçues sont affectées à la construction de la résidence principale, aux rénovations énergétiques ou à la création ou au développement d’une entreprise. L’article 790 A bis du code général des impôts, modifié par la 3ème loi de finances rectificative pour 2020, prévoit ainsi que le montant donné permettant de bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit initialement prévu à 30000 euros soit rehaussé à 100000 euros jusqu’au 30 juin 2020. Cette exonération concerne, entre autres, les sommes qui seront affectées à la construction d’une résidence principale. Elle aimerait savoir si cette disposition concerne également la vente en l’état futur achèvement (VEFA).
Réponse. –
résulte de l’article 790 A bis du code général des impôts (CGI), dans sa rédaction issue de l’article 19 de la loi no 2020-935 du 30 juillet 2020 de finances rectificative pour 2020, que les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100000 €, si les sommes sont affectées par le donataire au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant le transfert, à la construction de sa résidence principale. L’exonération prévue par ces dispositions, dérogatoires du droit commun et à ce titre d’interprétation stricte, est subordonnée à l’affectation des sommes données à la construction de sa résidence principale par le donataire. L’extension du dispositif à l’acquisition de la résidence principale du donataire, envisagée durant les travaux préparatoires, a été in fine écartée des dispositions entrées en vigueur. Il ressort des caractéristiques d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) que l’acquéreur n’est, à aucun moment, responsable de la construction, la fonction de maître d’ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation), qui est également le titulaire du permis de construire. Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d’ouvrage qui commande la construction d’un bien immobilier au constructeur ou à l’entrepreneur. La vente en l’état futur d’achèvement est généralement assimilée fiscalement à l’acquisition d’un bien immobilier, et non à sa construction. Ainsi, sous l’empire du régime de la TVA immobilière, il a été précisé que l’achat par un particulier d’un immeuble en état futur d’achèvement et la construction par celui-ci d’une habitation sur un terrain qu’il avait préalablement acquis n’étaient pas soumis aux mêmes règles fiscales, dès lors que la vente en état futur d’achèvement telle que définie à l’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ne s’analyse pas, compte tenu de la nature des contrats conclus à cette fin, en l’achat d’un terrain suivi de travaux immobiliers, mais comme l’achat d’un immeuble neuf (réponse ministérielle Chossy, AN 8 février 1999, p. 788 no 22153). De même, pour l’application du dispositif d’incitation à l’investissement locatif prévu à l’article 199 novovicies du CGI («Pinel») le législateur a distingué, parmi les investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt, d’une part l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement et, d’autre part, le logement que le contribuable fait construire. Dans ces conditions, l’acquisition en état futur d’achèvement d’un logement que le contribuable entend affecter à sa résidence principale ne saurait s’analyser comme la construction de sa résidence principale par un donataire au sens et pour l’application de l’article 790 A bis du CGI.