L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, a mis en place un encadrement des loyers. Dans les territoires ayant mis en place ce dispositif, les parties ne peuvent, lors de la conclusion du contrat de bail, fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
Un complément de loyer peut néanmoins être appliqué au loyer de base « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » (art. 140 de la loi Elan). L’application de ces dispositions, qu’on pourrait qualifier de « floues », est encore aujourd’hui difficile : comment définir précisément ces caractéristiques ? Nul ne pourrait répondre avec certitude et c’est donc au pouvoir d’appréciation des juges du fond qu’il faudra se remettre en cas de litige.
On sait cependant désormais, qu’il est impossible d’appliquer un complément de loyer si le logement présente l’une – ou même plusieurs – de ces caractéristiques :
→ Des sanitaires sur le palier ;
→ Des signes d’humidité sur certains murs ;
→ Un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
→ Des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
→ Un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
→ Des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
→ Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
→ Une installation électrique dégradée ;
→ Une mauvaise exposition de la pièce principale (art. 13 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022).
Certains de ces critères pourraient néanmoins, encore une fois, être sujets à interprétation.
MAËVA FLEURY
(CONSULTANTE AU CRIDON NORD-EST)