Selon l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’article 172 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, il avait été prévu que, lorsque le propriétaire d’un bâtiment existant procède à l’isolation thermique par l’extérieur de ce bâtiment, il bénéficie d’un droit de surplomb sur le fonds voisin et, le cas échéant, d’un droit d’accès temporaire à ce fonds, sous réserve de l’opposition du propriétaire du fonds à surplomber.
Cette disposition législative impliquait de définir par décret les modalités de mise en œuvre de ces droits, notamment les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification et la procédure d’opposition.
Ces précisions sont intégrées dans le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 aux articles R. 113-19 à R. 113-24 du Code de la construction et de l’habitation.
I. NOTIFICATION DES DOCUMENTS AU PROPRIÉTAIRE DU FONDS À SURPLOMBER (Art. R. 113-19) :
Cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice et comporte les éléments suivants :
1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
2° Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
3° Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;
5° Le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 ;
6° Le projet de la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 ;
7° Une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1.
Cette notification précise qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1.
II. CONVENTION DE L’ARTICLE L. 113-5-1 II (Art. R. 113-20) :
La convention (La solution est la même qu’en matière de servitude de tour d’échelle) précise notamment :
1° La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
2° La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
3° L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
4° Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.
III. OPPOSITION DU PROPRIÉTAIRE DU FONDS À SURPLOMBER (Art. R. 113-21) :
1. Immeuble individuel :
2. Immeuble en copropriété (art. R. 113-22) :
Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’opposer aux droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 par décision motivée.
Le syndic inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires :
1° La question de la saisine du juge en opposition à l’exercice des droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;
2° La question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1
IV. RÉALISATION DES TRAVAUX (ART. R. 113-23 ET 24) :
1. Point de départ de réalisation :
Après signature de l’acte authentique mentionné au I de l’article L. 113-5-1 et de la convention mentionnée au II du même article ou sur le fondement d’une décision de justice devenue définitive, le propriétaire du bâtiment à isoler peut réaliser les travaux.
Dans tous les cas, les indemnités prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 doivent avoir été préalablement acquittées.
2. Notification de l’identité et des garanties de la personne exécutant les travaux d’isolation :
Le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds à surplomber, dès qu’il a fait son choix, les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir.
S’il s’agit d’une entreprise, son numéro d’inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ainsi que son ou leur numéro de police pour l’assurance mentionnée à l’article L. 241-1 du code des assurances. Il notifie également le numéro de police pour l’assurance mentionnée à l’article L. 242-1 du code des assurances dès qu’il l’a souscrite.
Ces notifications complémentaires sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et sont sans incidence sur le point de départ du délai d’opposition mentionné à l’article R. 113-19.
Décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment.
THIERRY DUBAELE
(CONSULTANT ASSOCIÉ AU CRIDON NORD-EST)