La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes a été publiée au journal officiel le 8 avril dernier. Elle est donc entrée en vigueur le 9 avril 2026.
L’idée qui préside à l’édiction de ce texte est simple : si l’indivision est par nature précaire, force est de constater qu’en pratique il est parfois difficile d’y mettre fin, en particulier lorsqu’elle est d’origine successorale.
Il s’agit d’une loi concise composée de sept articles que l’on peut décomposer en cinq grandes mesures.
1. La communication des informations détenues par l’administration fiscale dans le cadre de la procédure des biens sans maître
L’article 1er de la loi abroge le II de l’article L.1123-3 du CGPPP et rétablit l’article L.1123-4 selon lequel :
« L’administration fiscale transmet au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens mentionnés à l’article L. 1123-1.
Cette transmission concerne :
1° Les immeubles mentionnés au 1° du même article L. 1123-1 pour lesquels la commune justifie d’un doute légitime sur l’identité ou sur la vie du propriétaire ;
2° Les immeubles mentionnés au 2° dudit article L. 1123-1. »
L’administration fiscale sera tenue de transmettre aux personnes publiques locales les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure des biens sans maître, sans pouvoir opposer le secret fiscal.
Relevons à toutes fins utiles que le législateur a en revanche abandonné la création d’une base de données relative au recensement des biens abandonnés.
2. La publicité des mesures liées aux successions vacantes
L’article 2 de la loi ouvre la possibilité à la direction nationale d’interventions domaniales (service des domaines) de publier, en plus de la publication par voie de presse, les mesures liées aux successions vacantes, à savoir :
- l’ordonnance de curatelle (C. civ. art. 809-1),
- l’établissement de l’inventaire (C. civ. art. 809-2),
- le projet de règlement du passif (C. civ. art. 810-5)
- et enfin la reddition des opérations effectuées par le curateur (C. civ. art. 810-7).
Cette publicité est effectuée par le service des domaines sur son site internet.
L’article entérine par ailleurs la pratique connue en Corse tenant à la publication des actes de notoriété acquisitive dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien. A cette fin, il modifie l’alinéa 1er de la loi n°2017-285 du 6 mars 2017 comme suit :
« Lorsqu’un acte notarié de notoriété porte sur un immeuble situé en Corse et constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, il fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d’affichage dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien, sur un site internet et au service de la publicité foncière. ».
3. La publicité des mesures liées aux successions vacantes
La loi du 7 avril 2026 prévoit sur ce point deux dispositions.
3.1. L’article 3 ajoute tout d’abord à l’article 810-2 du Code civil la mention suivante :
« Pour l’application du présent article, le curateur peut donner mandat aux fins de signature de l’acte de vente. »
Certains notaires refusaient jusqu’alors la procuration donnée par les pôles de gestion du service des domaines à l’un des membres de l’étude. Cela créait des difficultés pratiques, en particulier lorsque l’immeuble objet de la vente se situait loin du siège de l’un des vingt-deux pôles de gestion.
La chose est désormais claire : il est possible de confier à un membre de l’étude un pouvoir de signature.
3.2. L’article 4 modifie les articles 810-2 et 810-3 du Code civil.
La modification de l’article 810-2 du Code civil assouplit sensiblement les règles encadrant la vente des immeubles d’une succession vacante.
Jusqu’alors le curateur ne pouvait céder les immeubles qu’après avoir vendu les meubles (C. civ. art. 810-2, al. 3).
Cette exigence est purement et simplement abrogée. Le curateur dispose désormais d’une marge de manœuvre afin de déterminer, au cas par cas, l’ordre de cession des biens. L’alinéa 2 de l’article 810-2 indique désormais simplement que « [le curateur] procède ou fait procéder à la vente des biens meubles ou immeubles jusqu’à l’apurement du passif. »
Enfin, l’article 810-3 du Code civil est mis à jour en remplaçant la mention « commissaire-priseur judiciaire » par « commissaire de justice ».
4. Les mesures tendant à favoriser la sortie de l’indivision
Là encore, le législateur a introduit deux dispositions sur ce point.
4.1. L’article 5 de la loi du 7 avril 2026 ajoute à l’article 815-6 l’alinéa suivant :
« Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »
Il s’agit de codifier la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 4 déc. 2013 n° 12-20.158) selon laquelle le juge peut – au titre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun de l’indivision – autoriser la vente d’un bien indivis.
4.2. L’article 6 de la loi modifie l’article 2 de la loi n°2017-285 du 6 mars 2017 visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété.
Il y introduit le point II formulé comme suit :
« II. – Pour l’application du deuxième alinéa du I du présent article, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation ou au partage du bien indivis.
Dans un délai d’un mois à compter du recueil de cette intention, le notaire fait signifier le projet d’aliénation ou de partage aux autres indivisaires et procède à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet.
Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation ou au partage du bien indivis dans un délai de trois mois à compter de la signification du projet, le notaire le constate par procès-verbal.
En cas d’opposition d’un ou de plusieurs indivisaires, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation ou le partage du bien indivis si ceux-ci ne portent pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
L’aliénation ou le partage effectués dans les conditions définies au présent article sont opposables à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner ou de partager le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités définies au deuxième alinéa du présent II. »
Le législateur a entendu préciser – afin de la rendre plus attractive – la procédure de vente d’un bien indivis en Corse à la majorité des deux tiers, sans intervention judiciaire.
La procédure s’inspire de la logique de l’article 815-5-1 du Code civil. Il y est indiqué que, pour les indivisions constatées par un acte notarié de notoriété établi dans les conditions prévues à l’article 1er de la loi du 6 mars 2017, les indivisaires titulaires de deux tiers des droits indivis peuvent vendre un immeuble indivis dès lors qu’aucune opposition n’a été formulée par un indivisaire minoritaire dans un délai de trois mois suivant la signification du projet de vente.
Relevons qu’à la différence de la procédure prévue à l’article 815-5-1 du Code civil, il n’y a dans cette hypothèse aucune exclusion tenant à l’existence d’un démembrement.
En cas d’opposition, la vente doit être autorisée par le juge judiciaire, comme c’est le cas dans le droit commun.
5. La première étape d’une réforme annoncée de la procédure de partage judiciaire
L’article 7 de la loi du 7 avril 2026 réécrit l’article 840, complète l’article 841 et abroge l’article 841-1 du Code civil.
L’article 840 du Code civil indique désormais la chose suivante :
« La présente sous-section est applicable aux demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins.
Ces demandes sont faites en justice :
1° S’agissant du partage, lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable, s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas mentionnés aux articles 836 et 837 ;
2° S’agissant des autres demandes, lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert malgré l’absence d’indivision entre les parties ou lorsque, en cours d’instance, il apparaît qu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties. »
Cette modification législative devrait être complétée par une réforme réglementaire en cours d’élaboration par le Gouvernement. Le rapporteur, Monsieur Nicolas Turquois, indiquait à ce propos, devant la commission mixte paritaire, la chose suivante :
« [Le gouvernement] a engagé des travaux pour réformer la procédure de partage judiciaire, employée en l’absence d’accord amiable pour sortir d’une indivision. Près de 10 000 procédures de ce type sont engagées chaque année. Un groupe de travail réunissant notaires, avocats et praticiens du droit local alsacien-mosellan a permis d’aboutir à un projet de réforme réglementaire. Un projet de décret, actuellement en préparation, devrait être soumis au Conseil d’État avant l’été. Sa publication est toutefois subordonnée à l’adoption de la présente proposition de loi, en particulier de son article 4. »
L’article 841 est complété par un dernier aliéna selon lequel : « Toutefois, le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat. ».
Les pouvoirs du juge commis s’en trouvent renforcés. Il est désormais compétent, comme le tribunal lui-même, pour connaître des contestations élevées au cours des opérations de partage et pour ordonner la licitation.
Selon le rapport n°2524 sur la proposition de loi, cette modification servira à mettre en place le futur schéma procédural envisagé par le Gouvernement et issu du groupe de travail pour identifier les évolutions législatives et réglementaires susceptibles de simplifier et d’accélérer la procédure en partage judiciaire.
L’article 841-1 du Code civil est purement et simplement abrogé. Celui-ci indiquait la chose suivante :
« Si le notaire commis pour établir l’état liquidatif se heurte à l’inertie d’un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter.
Faute pour l’indivisaire d’avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu’à la réalisation complète des opérations. »
Il demeure possible de faire nommer un représentant lors du tirage au sort des lots (CPC, art. 1376 et 1363).
Là encore, selon le rapport précité, le projet de décret en cours de préparation prévoit la représentation obligatoire de l’avocat à tous les stades de la procédure afin de pallier la défaillance d’un indivisaire. Il pourrait être publié avant l’été.
L’apport essentiel de la réforme tient à la simplification des règles propres aux successions vacantes (articles 1, 2 et 3 de la loi), ainsi qu’à la clarification de la procédure de vente prévue à l’article 2 de la loi du 6 mars 2017. Elle annonce par ailleurs une réforme de plus grande ampleur de la procédure de partage judiciaire. Procédure qui s’inspirera, semble-t-il, de celle connue en Alsace-Moselle et qui conférera donc davantage de pouvoir au notaire commis.
Le CRIDON Nord-Est proposera prochainement un Webinaire afin d’envisager avec plus de détails les apports de la loi du 7 avril 2026.
Adrien LARDÉ
(CONSULTANT AU CRIDON NORD-EST)