Meublés de tourisme : la loi le meur ne meurt jamais

Une déclaration soumise à enregistrement

La loi du 19 novembre 2024 vient tout d’abord modifier l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme en rendant obligatoire la déclaration soumise à enregistrement à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme. La déclaration simple qui était prévue au II de cet article est donc supprimée.

Ces dispositions entreront en vigueur à une date fixée par décret et, au plus tard, le 20 mai 2026.

 

Possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de location

L’article L. 324-1-1 du Code de tourisme est également modifié afin de permettre aux communes, sur délibération motivée, d’abaisser le nombre maximal de jours de location mais dans la limite de 90 jours. Actuellement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure

Ces dispositions entreront en vigueur à compter du 1^er janvier 2025.

 

Augmentation du montant des amendes

La loi du 19 novembre 2024 prévoit que toute personne qui ne se conforme pas aux obligations d’enregistrement prévues par le III de l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 € (5.000 € auparavant).

Elle prévoit également que toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV de l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme qui fixe le nombre maximal de jours de location et la transmission de ce nombre de jours à la commune, est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15.000 € (10.000 € auparavant).

En outre, de nouvelles sanctions sont prévues puisque toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au même III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 €. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III bis, prévoyant que le maire peut suspendre la validité d’un numéro de déclaration et émettre une injonction aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l’accès au référencement d’une annonce lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, est également passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 € par meublé de tourisme objet du manquement.

Ces dispositions entreront en vigueur à une date fixée par décret.

 

Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité

Le I de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation est désormais complété par un alinéa qui prévoit que :

« Lorsque le local visé par l’arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire ».

 

Diagnostic de performance énergétique

L’article L. 324-2-2 du Code de tourisme est créé. Les meublés de tourisme devront ainsi respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent définis à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur. On rappellera que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (art. 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent est puni d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5.000 € par local concerné.

Ces dispositions entreront en vigueur au 1^er janvier 2034.

L’article L. 631-10 du Code de la construction et de l’habitation prévoit désormais que pour l’obtention de l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631-7 ou à l’article L. 631-7-1 A du même code, en vue d’une mise en location de meublés de tourisme, les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, dont le niveau doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1^er janvier 2034, entre les classes A et D.

 

Modification de la date de référence du changement d’usage

Alors que la date de référence était fixée au 1^er janvier 1970, l’article L. 631-7 est modifié afin de permettre une preuve plus facile pour les collectivités. Désormais un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. L’article pend soin de mentionner que cet usage peut être établi par tout moyen et que la charge de la preuve pèse sur celui qui voudra démontrer l’usage illicite. Pour les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, ils sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.

Enfin, il juge utile de préciser que l’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement.

 

Possibilité pour les personnes morales de demander un changement d’usage temporaire

L’article L. 631-7-1 A est modifié en ce sens.

 

Contingentement des autorisations temporaires de changement d’usage

La délibération instituant le changement d’usage temporaire pourra également fixer, sur tout ou partie du territoire de la commune, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage. Seuls des changements d’usage permanent avec compensation (et non pas personnels) y seront d’ailleurs possibles.

Toutes les autorisations temporaires seront délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. La délibération organisera une procédure de sélection impartiale et transparente identiques tant pour les demandes initiales que pour les renouvellements.

On précise néanmoins qu’un local situé dans une résidence-services définie à l’article L. 631-13 CCH  lorsqu’il est loué en tant que meublé de tourisme et qu’il constitue, en dehors de la somme des périodes pendant lesquelles il est loué en meublé de tourisme, une résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, n’est pas inclus dans le calcul du nombre maximal d’autorisations temporaires pouvant être délivrées ou de la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire sur le fondement du présent article.

 

Nouvelle possibilité de réglementer les résidences secondaires par le PLU

Il est créé un article L 151-14 du code de l’urbanisme selon lequel : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

« La délimitation mentionnée au premier alinéa du présent article est possible lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation.
« A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse.

« Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues au premier alinéa du IV du même article L. 324-1-1.

« Lorsque le règlement est modifié et supprime un secteur soumis à l’obligation prévue au présent article, les logements concernés ne sont plus soumis à ladite obligation. »

Ainsi, par modification simplifiée du PLU, il sera désormais possible de distinguer en zone U et AU entre les résidences principales et les résidences secondaires pour y interdire les secondes. On remarquera l’obligation de mentionner dans les promesses de vente, contrat de vente ou contrat de location, à peine de nullité, cette réglementation.

La violation de ce zonage sera expressément réprimée par la création de l’article L 481-4-1 du Code de l’urbanisme.

En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1, constatée par l’agent d’une collectivité publique commissionné par le maire en application de l’article L. 480-1, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation.
« II.-Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. Il peut proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter.

« III.-Le maire peut, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard.

« Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €.