Le vendeur d’immeubles bâtis anciens doit fournir un dossier de diagnostic technique à son acquéreur selon l’article L. 271-4 du CCH. Il contient un nombre variable de documents parmi lesquels on peut déjà trouver le diagnostic de performance énergétique et, demain, un audit énergétique.
Outre l’obligation de fournir le DPE de l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, l’article L. 126-28-1 du même Code prévoit que « lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret et est communiqué dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5… ».
Un décret et un arrêté du 4 mai 2022 ont défini les modalités de réalisation des expertises ainsi que les missions des diagnostiqueurs et conditions de qualification (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et arrêté du 4 mai 2022, NOR : LOGL215138A). Ainsi, l’obligation de joindre l’audit énergétique au dossier de diagnostic technique entrera en application à compter du 1er septembre 2022 pour les logements vendus en monopropriété, classés F ou G. Le document devra donc être produit pour ces biens dès lors que, notamment, une promesse synallagmatique de vente (compromis) ou, à défaut, un acte authentique de vente sera établi à compter de cette date. D’ailleurs, l’article L. 271-4, I, in fine du CCH précise que l’audit énergétique est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.
On en déduit que si la promesse synallagmatique valant vente a été conclue avant le 1er septembre 2022, la vente échappe à l’obligation d’audit énergétique (v. not. Construction-Urbanisme, n° 6, juin 2022, alerte 52, par V. ZALEWSKI-SICARD). A ce propos, l’article 3 du décret susvisé dispose :
« Les logements mentionnés au VII de l’article 158 de la loi du 22 août 2021 susvisée, soumis à l’obligation prévue à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, sont ceux qui font l’objet d’une promesse de vente, telle que définie à l’article 1589 du code civil ou, à défaut de l’existence d’une telle promesse, d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du code civil :
1° A compter du 1er septembre 2022 pour les logements qui appartiennent aux classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° A compter du 1er janvier 2025 pour ceux qui appartiennent à la classe E au sens de ce même article ;
3° A compter du 1er janvier 2034 pour ceux qui appartiennent à la classe D au sens de ce même article. »
Ainsi, un vendeur n’aura pas à fournir d’audit énergétique dès lors qu’une promesse synallagmatique de vente valant vente aura été régularisée avant le 1er septembre 2022. Peu importe qu’elle n’ait pas date certaine au sens de l’article 1377 du Code civil car celle-ci ne concerne que les tiers et non les relations des parties entre elles. L’enregistrement de l’avant-contrat ne s’impose donc pas car entre les parties la date mentionnée dans celui-ci l’emporte.
Evidemment, on vérifiera que le compromis ne prévoit pas une clause du type :
« Nouveaux diagnostics, états ou constats – Si, avant la régularisation de la vente par acte authentique, de nouvelles législations protectrices de l’acquéreur venaient à entrer en application, le propriétaire s’engage, à ses seuls frais, à fournir à l’acquéreur les diagnostics, constats et états nécessaires le jour de la vente. ».
Si une telle stipulation a été intégrée dans un avant-contrat établi avant le 1er septembre 2022, l’audit énergétique devra être fourni pour l’établissement de l’acte authentique dès lors, naturellement, que le bien vendu est concerné et dans la mesure où l’acte authentique de vente sera conclu à compter du 1er septembre 2022. C’est pourquoi, nous considérons que de telles clauses sont à bannir.
Lorsque l’avant-contrat conclu avant ce 1er septembre ne correspond pas à une promesse synallagmatique de vente valant vente et qu’un acte authentique de vente sera établi au-delà du 31 août 2022, l’audit énergétique devra alors être réalisé si le bien vendu entre dans le champ d’application de la règle. On hésitera néanmoins dans le cas d’une promesse unilatérale de vente dont la levée d’option surviendrait avant le 1er septembre. On peut estimer que la promesse unilatérale se transforme alors en promesse synallagmatique au plus tard le 31 août donc que l’audit énergétique ne sera pas requis même si l’acte authentique de vente intervient au-delà (contra : V. ZALEWSKI-SICARD, précit.).
Enfin, une hypothèse particulièrement délicate peut se présenter si un DPE « ancien » donc purement informatif mais encore susceptible d’être utilisé (v. art. D. 126-19, CCH) est annexé à un avant-contrat de vente et que celui-ci est « vierge ». Littéralement, il n’y aurait pas d’audit énergétique à fournir. La règle n’est prévue que si un DPE annexé classe actuellement le bien en F ou G. Evidemment, en pratique, au moment de l’avant-contrat, on recommandera l’établissement d’un nouveau DPE afin d’éviter tout risque de contentieux.
DAVID BOULANGER
(DIRECTEUR GÉNÉRAL DU CRIDON NORD-EST)