Quel formalisme pour les donations de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière ?

L’article 1865-1 du Code civil issu de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales est l’objet de nombreux et savants commentaires (notamment : « Cession de parts et actions de sociétés à prépondérance immobilière : le nouveau formalisme anti-fraude » par C. Brenner et PF. CUIF, JCP N 2026, n° 29, 1124 ; « Nouveau monopole pour les cessions de droits sociaux d’une personne morale à prépondérance immobilière » par R. Mortier, AF. Chéneau, M. Dubois et S. Bol, BRDA n° 14/26, inf. 22 ; « Cessions de parts ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière : nouveau formalisme » par B. Dondero, JCP E 2026, 1213). Ce texte dispose dans son I : « à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger… ».

Parmi les interrogations que pose cette nouvelle règle, on trouve celle de sa combinaison avec l’exigence de l’authenticité en cas d’acte portant donation entre vifs. Elle est prévue dans l’article 931 du Code civil.

On ne discutera pas, ici, du point de savoir si les cessions visées dans l’article 1865-1 du Code civil englobent les donations. Dès lors qu’on tient cette qualification pour acquise, la problématique devient celle de savoir si cette règle permettrait d’opérer de telles donations par acte d’avocat ou d’expert-comptable.

Nous considérons qu’une réponse négative s’impose. En effet, l’exigence de l’acte notarié prévue dans l’article 931 du Code civil est impérative en raison de la nature de l’acte : une donation. Le formalisme de l’article 1865-1 du Code civil n’est lié qu’à l’objet de l’acte : des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière. De surcroît, aucune dérogation à l’article 931 du Code civil ne résulte de ce dernier texte.

Pour preuve, la Cour de cassation a très récemment affirmé que les parts de SARL ne peuvent pas faire l’objet d’un don manuel (Cass. com, 11 février 2026, n° 24-18.103 et 24-19.661, Publié au bulletin), sous peine de nullité absolue. La solution concerne à n’en pas douter toutes les parts de sociétés qui ne sont pas représentées par des titres négociables, qu’elles soient de société à prépondérance immobilière ou pas. On ne peut donc faire des cessions de parts sociales à titre de donation en se dispensant de l’acte notarié. De même, nul n’a jamais eu l’idée de soutenir que l’article 1322 du Code civil permettrait de faire des cessions de créance à titre de donation autrement que par acte notarié (v. aussi à propos d’une cession gratuite de marque : CA Paris, 13 mars 2024, n° 22/05440, considérant que « aucun élément ne permet de retenir que l’article L. 714-1, alinéa 7, du Code de la propriété intellectuelle, selon lequel la cession des droits attachés à la marque est constatée par écrit à peine de nullité, et qui n’envisage pas le cas où le titre serait cédé à titre gratuit dans le cadre d’une donation, serait une règle spéciale dérogeant à la règle d’ordre public de l’article 931 du code civil »).

Au surplus, en visant les parts et actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, lorsque l’opération réalise une donation, l’article 931 du Code civil impose l’acte authentique, qu’elle porte sur des parts sociales ou sur des actions de sociétés à prépondérance immobilière. Par suite, l’article 1865-1 conduit ainsi à soumettre indistinctement ces deux catégories de titres sociaux au même formalisme notarié : celui imposé pour les donations entre vifs par l’article 931 du Code civil. Par exception, le don manuel d’actions de société à prépondérance immobilière serait désormais prohibé.

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