QUID DES OFFRES DE PRÊTS ANTÉRIEURES AU 31 DÉCEMBRE ET PRÉVOYANT UN PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS SI CE DERNIER N’EST PAS PUBLIÉ AU 1ER JANVIER 2022 ?

La récente réforme des sûretés (réalisée par une ordonnance du 15 septembre 2021) est révolutionnaire :  les privilèges immobiliers spéciaux, spécialement le célèbre PPD, parce qu’ils riment avec rétroactivité, seront abolis sur l’autel de la sécurité juridique à compter du 1^er janvier prochain et seront remplacés par des hypothèques légales prenant rang à leur date.

Les praticiens, inquiets, se posent déjà cette question de droit transitoire : quid des offres de prêts antérieures au 31 décembre et prévoyant un privilège de prêteur de deniers si ce dernier n’est pas publié au 1^er janvier ?

S’agissant des dispositions transitoires, l’article 37 IV de l’ordonnance qui entre pour l’essentiel en vigueur le 1^er janvier prochain, prévoit que « les privilèges immobiliers spéciaux nés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance sont pour l’avenir assimilés à des hypothèques légales, sans préjudice le cas échéant de la rétroactivité de leur rang. Ceux qui n’ont pas fait l’objet des formalités de publicité foncière à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance seront inscrits au fichier immobilier selon les dispositions applicables avant cette date ».

Il faut selon nous comprendre que les privilèges nés avant le 1^er janvier pourront être inscrits après. C’est ce que confirme le rapport précédant l’ordonnance : « le privilège né quelques jours ou semaines avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance doit pouvoir être inscrit après…et bénéficier de la rétroactivité si le délai légal est respecté ».

Soit, mais le privilège doit être né avant le 1^er janvier, de sorte que si le prêt n’est pas régularisé à cette date, il faudra selon nous inscrire une hypothèque légale de prêteur de deniers, en se bornant à informer la banque que la sûreté n’est pas celle de l’offre.

L’impact financier sera neutre puisque les inscriptions d’hypothèques légales seront exonérées de taxe de publicité foncière (article 663 du CGI), si bien qu’il n’y aura pas lieu de refaire les offres au motif que les conditions d’obtention du prêt seraient plus onéreuses.