FlashsBAUX COMMERCIAUX ET COVID-19 : LES LOCATAIRES N’ÉCHAPPENT PAS AU PAIEMENT DU LOYER

Suite aux mesures prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19, de nombreux locataires commerciaux ont dû fermer leur établissement.

Si l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 avait prévu que les bailleurs ne pourraient pas agir contre les locataires pour le paiement des loyers durant un certain temps, elle ne prévoyait aucune dérogation au paiement de ces loyers par les locataires qui ont finalement, au terme de ce délai, été assignés par leur bailleur.

En effet, un grand nombre de preneurs avait malgré tout décidé de suspendre leur loyer.

La Cour de cassation, saisie de ces demandes, a relevé que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ».

Elle a également relevé, concernant la force majeure, que « la locataire fait le même grief à l’arrêt, alors « que le preneur qui n’a pu exploiter la chose louée selon sa destination à cause de la fermeture des locaux pendant la crise sanitaire peut obtenir la suspension de son obligation de paiement des loyers pendant cette fermeture, en invoquant la force majeure ; qu’en énonçant qu’à supposer que l’état d’urgence sanitaire constitue un fait de force majeure, le bailleur a fourni un local en lui-même exploitable, étant rappelé que le preneur reconnaît qu’il n’était pas dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure, lorsque le preneur était pourtant dans l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au contrat, la cour d’appel a violé l’article 1218 du code civil. » […] Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure ».

En conséquence, il ne peut s’agir ni de la perte de la chose louée, ni d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Le locataire n’est pas, non plus, fondé à invoquer la force majeure.

C’est pourquoi, les locataires commerciaux ne peuvent pas échapper au paiement du loyer.

MAËVA FLEURY
(CONSULTANTE AU CRIDON NORD-EST)